La intervención generalizada en el mercado de la vivienda degrada la capacidad de diagnóstico e interfiere con el diseño de políticas eficientes.
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La crisis de acceso a la vivienda se ha convertido en el principal factor de ansiedad económica para los españoles, especialmente entre los más jóvenes. Sin embargo, el debate público en numerosas ocasiones simplifica el diagnóstico del problema, planteando soluciones generalizadas. La realidad es bastante más compleja.
La vivienda ocupa un lugar singular dentro de cualquier economía porque cumple simultáneamente dos funciones. Por un lado, es un activo de inversión capaz de generar rentabilidad y preservar valor frente a la inflación. Por otro, es un bien básico de consumo: todos necesitamos un lugar donde vivir. Precisamente por esa doble naturaleza, el mercado inmobiliario funciona como dos mercados profundamente conectados.
El primero es el mercado de compraventa, donde interactúan promotores, inversores y hogares propietarios, determinando el precio del activo. El segundo es el mercado del alquiler, donde se encuentran inversores y arrendatarios, fijando el precio de uso de la vivienda. Ambos mercados están profundamente interrelacionados: las decisiones de inversión, construcción o acceso a la vivienda están condicionados por la evolución relativa entre precios de compra y alquiler.
Durante los últimos años, varios factores estructurales han interferido en esa relación de precios. El crecimiento demográfico en determinadas áreas urbanas y turísticas, la expansión del alquiler vacacional y el endurecimiento del acceso al crédito tras la crisis financiera han transformado profundamente el mercado inmobiliario español.
Desde 2007, la población española ha aumentado en torno a un 8%, mientras el parque de viviendas ha crecido cerca de un 13%. A primera vista, estos datos parecen incompatibles con un problema generalizado de escasez de vivienda. Pero los precios cuentan otra historia. Mientras los precios de compraventa han experimentado un crecimiento del 8% desde el estallido de la burbuja, los precios del alquiler acumulan incrementos superiores al 50%. Esa divergencia revela una realidad importante: las tensiones del mercado inmobiliario español se concentran en el alquiler. Pero incluso esa conclusión sigue siendo incompleta, porque las medias nacionales ocultan dinámicas territoriales muy distintas, que conforman dos Españas claramente diferenciadas.
Por un lado, Baleares, Canarias, Cataluña, Madrid y la Comunidad Valenciana conforman la España de la infraproducción. Estas comunidades han concentrado buena parte del crecimiento demográfico durante las últimas dos décadas. Sin embargo, la construcción de nuevas viviendas no ha sido capaz de absorber el aumento de la población. En la España de la infraproducción, la escasez de oferta también ha cristalizado de manera distinta: en Baleares, Canarias y Madrid, la presión se ha trasladado tanto a la compraventa como al alquiler. En Cataluña y la Comunidad Valenciana, en cambio, el desequilibrio se ha concentrado en el alquiler. Esta escasez de oferta termina generando tensiones económicas y sociales que trascienden el propio mercado de la vivienda.
Por otro lado, el resto de territorios conformarían la España de la trampa del alquiler. En estas comunidades, el crecimiento demográfico ha sido mucho más reducido y el parque de viviendas ha seguido aumentando durante los últimos años. El resultado se refleja en un estancamiento de los precios de compraventa en la mayoría de ellas, que contrasta con un crecimiento de los precios de alquiler por encima de la media nacional. Concretamente, desde 2007, el gasto en alquiler aumentó 10 veces más que la renta para los hogares de estos territorios. El resultado es un fenómeno especialmente dañino para las clases medias y los jóvenes: hogares atrapados permanentemente en el mercado del alquiler, incapaces de acumular el ahorro necesario para acceder a una vivienda en propiedad. El alquiler deja de ser una etapa transitoria y se convierte en una situación estructural de bloqueo patrimonial. Este fenómeno tiene implicaciones económicas y sociales profundas. No solo dificulta la emancipación o reduce la natalidad, sino que también limita la movilidad laboral, debilita la capacidad de ahorro de los hogares y amplía las diferencias patrimoniales entre propietarios e inquilinos.
En una primera aproximación la identificación de estas dos Españas: la de la infraproducción y la de la trampa del alquiler, evidencian la necesidad de desarrollar diagnósticos más quirúrgicos en materia de vivienda. Un mal diagnóstico suele desembocar en un mal tratamiento. Precisamente, ahí reside uno de los principales riesgos del actual debate. La intervención generalizada de precios distorsiona la principal señal de información de cualquier mercado: los propios precios. Cuando esa señal se deteriora, no solo se destruyen incentivos; también se degrada la capacidad de diagnóstico y se diseñan políticas cada vez más ineficientes e incluso contraproducentes. Los precios no son el problema: son el mecanismo que permite identificarlo, dimensionarlo y corregirlo.
En suma, las políticas públicas deben orientarse a corregir desequilibrios y fallos de mercado mediante el diseño de incentivos adecuados, sin intervenir los precios. De hecho, su intervención solo garantiza una cosa: que nadie pueda corregirlos.
* Víctor Ausín Rodríguez es técnico comercial y economista del Estado y profesor del IE.