2025年10月，深圳宝安区大铲湾码头东侧，腾讯“企鹅岛”的两栋云海大厦办公楼开始试运营。腾讯游戏娱乐事业群（IEG）的部分员工是第一批“登岛”的核心部门员工。他们的新工位位于大铲湾码头东侧的腾讯总部园区，这片区域南北绵延约3公里，东西宽约0.5公里，占地80.9万平方米。

同年，在上海杨浦滨江黄浦江畔，哔哩哔哩的新世代产业园于2025年9月完成了全部建筑主体结构封顶。78.5万平方米的建筑群沿黄浦江铺开，包含1栋150米高的31层超高层主写字楼、10余幢5至12层不等的办公独栋，以及一个巨大的球形沉浸式演艺空间——“哔哩球”，它将会像拉斯维加斯的LED大球一样，外部加装巨幅3D曲面屏。园区还融合了4万平方米商业配套、租赁住宅和历史建筑改造剧场，预计在2026年10月竣工，年底开始员工入驻。

从哔哩哔哩的新世代产业园往西六七公里，就是叠纸游戏正在落地的新总部，今年4月初叠纸传出消息，将于2027年初从杨浦区政高路的叠纸大厦搬到杨江湾的“科创源”园区。这片7.2万平方米的新空间可提供5000余个工位，园区内还应景地保留着一栋由詹天佑首倡、董大酉设计、建于1935年的民国历史保护建筑。

2024年到2026年，至少12家中国头部游戏公司在同步推进新总部的建设或搬迁。累计涉及的投资金额超过600亿元人民币，新增办公面积超410万平方米（若计入完整配套则超550万平方米）。其中，腾讯、B站、网易三家投资均超50亿元。

游戏巨头的集体“搬家”似乎成为一种游戏开发之外的行业趋势，为什么这么多公司选择在类似的时间窗口动工或入驻？这仅仅是办公空间的升级换代，还是行业发展带来的新变化？当一家家公司砸下几十上百亿、在一线城市核心地段竖起新的地标时，我们能从中发现这些厂商的过去，也能看出它们对未来的野心。

■ 搬家 

在近些年的新建的工区中，腾讯“企鹅岛”以总投资319亿元位列所有厂商第一，“企鹅岛”建成后总建面超300万平方米，未来可容纳超8万名员工办公，将会包含不止游戏的诸多事业部。其总体规划由美国NBBJ建筑设计公司负责，奥雷·舍人（编者注：德国建筑设计师，主导设计的北京中央电视台总部大楼）设计“企鹅岛”核心地标——腾讯新总部大楼“Tencent Helix”，北京的MAD建筑事务所负责04地块东区“云楼”。

园区已建成区域自2025年10月起拟陆续进入试运营阶段；二期总部办公区、会议中心、科技馆等建筑计划于2028年建成投用。

在这次搬迁到“企鹅岛”之前，腾讯于2017 年启用的滨海大厦曾被马化腾称为腾讯 "体量最大的一个产品"，这里位于南山区高新科技园，"企鹅岛"的用地规模是腾讯大厦、滨海大厦和数码大厦加起来的16倍，“企鹅岛”建成后将有部分业务搬入，但具体的搬迁细节尚未确定。至于滨海大厦未来将承担何种功能，腾讯方面暂未透露。

科兴科学园是腾讯游戏的大本营，腾讯在这里租下了园区 C、D片区多栋写字楼，开发《王者荣耀》的天美工作室群和开发《和平精英》的光子工作室群都曾在这里办公。

科兴科学园素有 "中国第一加班楼" 的名号，深夜十二点叫车排队两百多辆是常态，2025 年 11 月起，魔方工作室群等团队陆续 "登岛"，称为首批“岛民”，虽然“企鹅岛”上新建的企鹅公寓月租金2600元，低于市场均价，同时部分朝向的房间还是海景房，但也势必会有部分员工没法从原来的住处搬走，这些“岛民”也许要面对比过去多得多的通勤时间。

B站的杨浦滨江项目拿地金额就达到81.18亿元。该项目于2021年1月竞得，由四幅沿江地块组成，位于杨浦滨江南段。公开报道显示，项目在2025年8月已实现主体结构全面封顶，据《解放日报》报道，其新总部将于2026年10月竣工使用。

B站2025年全年营收303.5亿元，首次实现了全年盈利。游戏是B站增速最快的业务板块，2025年Q1的游戏收入达到17.3亿元，同比增长76%，其增长主要由自研发行的SLG《三国：谋定天下》驱动。2025年10月，B站又上线了自研游戏《逃离鸭科夫》，全球销量超300万份，Steam好评率96%。

米哈游于2023年10月以10.772亿元底价拿下徐汇漕河泾核心区一块科研设计用地，地上计容建筑面积约9.8万平方米。

该地块位于漕河泾开发区的核心地段。公开披露的文件显示，该地块的出让具备一定条件，要求米哈游达产税收总额不低于每年333323.04万元，如果换算到每平方米，该地块每年将产出187214.91元的税收，但上述标准对应的是2023—2025年集团口径三年平均标准，2026年及后续标准暂未公开。目前，该地块的主体建筑正在建设中。

以自研动作RPG见长的库洛游戏也在2025年完成了搬迁，入驻广州天河智慧城的独栋新总部。米哈游和库洛在产品方向上有一定的相似性，都属于重研发投入的游戏，对美术、程序、策划的跨团队协作密度要求很高，这也是它们在团队扩张后都迫切需要集中化办公空间的原因之一。

更偏向发行和全品类游戏研发、运营的几家老牌厂商也在同一时期完成了总部升级。三七互娱的广州琶洲全球总部大厦于2024年11月8日正式启用，建筑高度172米，可容纳约5000人同时办公。网易上海西岸研发中心总建筑面积约13万平方米，2024年完成入驻，承载游戏研发、全球代理及数字内容等多条业务线。

专注休闲品类的波克城市在上海普陀建设的“波克中心”由安藤忠雄设计，总建筑面积约6.22万平方米，投资超过15亿元，2024年10月主楼结构封顶。此外，字节跳动深圳后海中心项目也已于2025年竣工。    

■ 增长

把这些项目的建设、封顶、竣工和入驻节点放在一条时间轴上对比，可以发现游戏公司的搬迁主要集中在2024年至2026年间；部分项目的投用和后续建设还会延续到2027年至2028年前后。

可以说，这段时间的游戏行业并不“太平”，甚至充满矛盾，一方面是大量厂商进行裁员、砍项目，另一方面，市场规模、头部公司业绩与资本回报又在攀升，行业整体呈现出一种头部公司在增长，中尾部公司在收缩，资源和人才正在加速向头部聚拢的态势。

游戏公司大量拿地的背景是各地政府对游戏产业的重视。一方面，2025年初，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》明确将游戏产业纳入政策支持范围，随后北京、上海、杭州、厦门、浙江、广东、深圳、成都等省市密集出台了游戏相关的扶持政策，各地政府正在从单纯的监管者，转向主动争取游戏企业入驻落地的竞争者。

从更实际的角度看，游戏公司利润好、人员单产高、交税高，而且没有环境污染，对各地政府来说属于优秀产业。因为这些公司的互联网属性，使得它们很难被固定在某处，所以地方政府会想办法给这些轻资产公司低于市场价的地价，想办法让游戏公司买地，建楼，安家。

越是头部的公司，对地方的吸引力越大。腾讯可以用比周边地价低得多的价格拿到大铲湾“企鹅岛”的地，是因为腾讯收益过于优秀。当腾讯做了固定资产投资后，对地方政府的好处也很明显——虽然低价卖出了地皮，但是所在区/市政府可以稳定得到后面每年的税收，这就像把“一锤子买卖”变成了长期的“摇钱树”，当年买地的差价迟早可以通过税收收回。

对于游戏公司而言，在哪里都要交税，那不如找一个政策更优惠的地方，建一个更气派的总部，更何况，他们大多因为业务增长，导致办公室空间已经不足。

叠纸游戏2013年在苏州正式创业时，团队只有7人。2021年1月，公司租下杨浦区政高路创智国际B栋作为总部，这座大楼建筑面积约3万平方米，可容纳约2000名员工。到2025年，叠纸营业收入已达84亿元，原有总部工位已经趋近饱和，公司因此计划整体搬迁至江湾的新总部。

米哈游5000多名员工分散在漕河泾的七八个办公点，枫林科创园与光启园之间步行距离约1.1公里。这种分散办公也在积少成多地增加跨团队协作的时间成本，会对研发效率带来持续的消耗。

库洛游戏在《鸣潮》上线后团队迅速膨胀，据Sensor Tower数据显示《鸣潮》在2024年为库洛带来约1.3亿美元海外收入，占其全球收入的77%，并推动公司全球收入同比增长430%。这样导致库洛旧的办公空间已经无法承载团队恒源。

但如果仅仅是空间不够，租一栋更大的写字楼就能解决。为什么要买地、盖楼、花上百亿？

只看工位供给的话，扩租当然可以解决短期问题，但对与一家游戏公司的总部来说，搬迁通常不只是找更大的办公室，还涉及长期使用成本、组织集中成都、品牌展示和配套设施等多方面原因。

从游戏公司本身而言，一方面，他们往往可以以更优惠的价格拿到地块，另一方面，自己有物产，当然也是企业形象的证明。2024年，中国游戏市场规模达到3257.83亿元，创历史新高。版号发放1416个，腾网米等头部公司的收入也都处在增长当中，增长带来的现金流，为游戏公司的扩张带来底气。

但并非所有公司都选择自建，比如说叠纸游戏就没有买地，它选择在政府开发的产业园区中进行长期整租。相比拿地建楼，这更像是一条“以租代建”的扩张方式：在提升办公容量的同时，减少土地和建设带来的重资产投入。

企业自建写字楼也并不全是好事，一方面，很多企业在建设方面并不专业，很多企业只有建设一栋楼的规划，这导致优秀的建筑人士考虑到自身发展前进不够长远而不会加入这种团队，最终导致“交了学费”。在这方面值得一提的是腾讯——腾讯拿了巨大的地块，要建设超300万平方米的楼，这个面积甚至高于部分房地产公司的土地储备，因此腾讯得以建立一支非常专业的建筑团队，专门进行建设。

另一方面，一些企业在经济上行期间建设了面积庞大的写字楼，考虑出租获取利润，但写字楼租赁市场也并非始终向好。空置空间有时候可能会变成负担。莱坊数据显示，2025年第四季度，上海甲级写字楼市场租金继续下行，空置率升至23.8%；深圳市场租金同样承压，多个核心市场空置率处于高位；广州市场租金也持续走低。不过换个角度看，这样的大环境倒是为很多游戏厂商提供了一个重新配置总部的契机。

■ 变迁

观察这些游戏公司新工区的位置，可以发现几乎所有迁移都在往一线城市内部聚集，而且没有一家公司离开了一线城市，也没有哪家厂商从市中心搬向很远的郊区。

“中国游戏看上海，上海游戏看徐汇”这句话放到今天依然成立，漕河泾依然是上海游戏产业的绝对核心，这里集聚了以米哈游、莉莉丝、鹰角网络、游族、腾讯、网易等为代表的头部企业集群。

2024年，徐汇区游戏产业营收突破700亿元；2025年7月又挂牌成立了全国首个由政府运营的游戏产业服务中心。2026年4月，上海发布支持游戏电竞产业发展十条举措，即“游戏沪十条”，并将徐汇的漕河泾和西岸明确为核心功能区；徐汇区随后出台配套实施细则，覆盖企业集聚、产品研发、发行运营、技术创新、街区打造和人才培养等多个环节。

东北边的杨浦区，也有着叠纸、B站、字节等互联网企业的总部，相比于更“专精”游戏的徐汇，杨浦的游戏产业相对更加泛互联网、覆盖平台生态和MCN这类游戏之外的创作场景。

深圳的变化则以腾讯为绝对核心。“企鹅岛”所在的宝安区前海大铲湾，正在从一个几乎空白的片区变成互联网产业集群中心，宝安区政府还在“企鹅岛”项目周边同步推进了地铁15号线、妈湾跨海通道、园区宿舍和学校教育设施等配套。

2026年4月，深圳南山区挂牌成立规模5万平方米的游戏产业合作园，其中有占地5000平方米的“Gametopia游托邦”初创空间，可以为不同规模阶段的游戏企业提供支持。南山区还推出了全国力度最大的游戏产业扶持政策，于2025年11月发布《深圳市南山区推动游戏电竞产业高质量发展扶持政策》对符合标准的游戏企业给予最高1亿元的奖励，在国内同类政策中属于力度最大的一档。

科韵路是广州游戏产业的标志性聚集区，在页游和早期手游的时代，大量游戏公司沿这条路及周边园区聚集，广州游戏产业也由此形成了一个全国知名的企业集群——37游戏（后来的三七互娱）、4399、多益网络等公司，都曾在这一带发展壮大。

但在近几年，广州的头部游戏公司却呈现出从科韵路外溢的趋势，2024年9月，中旭未来迁至广州国际金融城汇金中心；同年11月，益世界搬至金融城天财大厦，三七互娱则入驻琶洲全球总部大厦。相比过去高度集中于科韵路的格局，广州游戏产业的空间分布正逐步走向多点布局。

三七互娱2024年实现营业收入174.41亿元，中旭未来2024年收入55.80亿元。产品层面，点点数据估算，益世界旗下《这城有良田》上线以来中国内地总收入已超过2.5亿元；据Sensor Tower统计，《鸣潮》使得库洛游戏2024年发行商收入激增430%。随着业务增长，广州的游戏公司开始寻求更大体量、更集中化的办公空间，相比琶洲、金融城等新兴商务区，科韵路所在区域更多是相对老旧的写字楼和园区式办公楼，这里已经难以提供匹配这些游戏公司体量的空间。

但也并不是所有的搬迁都伴随着业务的蒸蒸日上，英雄游戏就是其中一个特例。2024年底，英雄科技集团游戏板块总部——上海英雄互娱游戏股份有限公司，由陕西延安迁至上海。2025年3月，上海全球投资促进大会披露，英雄游戏研发总部项目落地黄浦区，预计投资额约14.35亿元。

英雄游戏的这次迁移更像是一次为了发展而必须做出的“迁徙”，它们从早年的原始注册地，转向一线城市，获取更多政策和人才资源。从经营数据看，英雄游戏与前述几家厂商并不处在同一状态。2021年至2023年，公司营业收入分别为16.06亿元、15.97亿元、14.95亿元，连续下滑；2024年上半年营业收入进一步降至3.94亿元，累计亏损26亿元。其收入仍较多依赖《战双帕弥什》《王牌战争》《创造与魔法》等老产品线。

■ 结语

游戏厂商总部项目的建设周期通常以年计算，决策与兑现之间存在明显的时间滞后。

腾讯“企鹅岛”于2019年11月拿地，2021年中开工，2025年10月起陆续进入试运营；三七互娱全球总部大厦则是2020年前后拿地、2024年11月入驻，前后历时约4年。B站关联公司于2021年1月拿下杨浦滨江地块，按照项目最新披露进度，预计2026年10月竣工、年底开始人员入驻。米哈游则于2023年10月拿地，2024年3月开工，徐汇区公开信息显示其研发中心预计于2027年3月竣工。

这意味着，总部搬迁或建设新总部至少能反映管理层对公司未来3至5年甚至更久远发展的预期。腾讯在2019年决定建设企鹅岛的时候，大概率无法预知2021年的版号收紧和2022年的行业寒冬。B站在2021年砸下重金拿地时，距离它首次全年盈利还有4年。这些企业之所以敢在不确定中做出如此重资产的长期投入，是因为它们对自身业务的持续增长和现金流能力有充分的信心。

对于一个长期在社会认知中被归类为“不太正经”的行业来说，这些由玻璃幕墙、钢结构和混凝土构建起的城市天际线，也是一种极具实感的正名方式，它们矗立着，就像一种宣告：我们要在这座城市中心扎下根来，而且打算在这里待很久。

本文成文过程中得到了汪友的帮助，特此表示感谢