"No sabéis con quién estáis hablando. ¡No vais a tener una vivienda de protección en vuestra vida!". Con esta amenaza zanjó la casera de Pilar y Manuel la negociación sobre las condiciones de alquiler de su vivienda. Se refería la mujer a que no podrán acceder a una de las viviendas de protección de las miles de casas planeadas dentro del megaproyecto urbanístico Valgrande, en Alcobendas, al norte de Madrid. Y sí, ciertamente los inquilinos no sabían quién era la mujer o qué cargo ocupa para ir repartiendo pisos, siendo que las obras apenas han empezado; les llamó la atención, eso sí, que recurriese a esa advertencia en una crisis de accesibilidad como la actual y teniendo en cuenta que su marido es propietario de una vivienda protegida desde 2010, que la mantiene en régimen de alquiler y que durante años ha cometido fraude para sortear la limitación de renta que establece la comunidad.

La anécdota de Pilar y Manuel (que prefieren que no utilicemos sus nombres reales) resume bien lo que ha sido y lo que podría ser la vivienda de protección pública en España: decenas de miles de personas durante décadas han tenido la oportunidad de acceder a una casa con precios de compra o arrendamiento inferiores a los del mercado libre merced a las arcas públicas y ahora otras decenas de miles confían en que esta pueda ser también la vía para conseguir un techo asequible más pronto que tarde.

El Gobierno ha situado la vivienda protegida como el pilar de su política para aliviar la emergencia habitacional en la que está sumido el país y hacer frente a las dificultades que una gran parte de la población -familias vulnerables, jóvenes y cada vez más hogares de renta media- tiene para conseguir un hogar. El Ministerio que dirige Isabel Rodríguez se ha propuesto incrementar el parque público desde el pírrico 2,5% en el que estaba y, aunque en estos últimos años han conseguido superar ligeramente el 3%, esta cifra es aún ridícula en comparación con el 8% que marca la media europea o con el nivel de otros lugares como Países Bajos (30%), Suiza (25%) o Austria (24%).

España está a la cola de Europa, pero hubo un momento en el que esto no fue así. La vivienda de protección oficial (VPO) no es una figura nueva en el mercado residencial de nuestro país. Sus orígenes se remontan a los primeros años de la dictadura, con un proceso de industrialización por delante y un éxodo rural que llevó a miles de ciudadanos a las ciudades y sus periferias. En 1939 se crea el Instituto Nacional de la Vivienda, aunque hubo que esperar hasta 1954 para que naciera la vivienda de protección oficial como tal. A finales de la década de los 50, el Plan de Estabilización le dio el impulso definitivo. El objetivo entonces era destinar la vivienda pública y social hacia la propiedad y no el alquiler para favorecer la integración en los núcleos urbanos, eliminar el chabolismo, absorber mano de obra e impulsar la economía. Ya en democracia, en los primeros años 80, el Estado recurre a la VPO para facilitar el acceso a la compra, hasta el punto de que este modelo llega a ser el predominante entre la obra nueva. A partir de los 90, la tendencia cambia y pierde peso en el cómputo total, pese a lo cual el ritmo de producción sigue siendo considerable hasta los primeros 2000. Sólo la burbuja desploma su construcción y así ha llegado a nuestros días.

¿Cuántas hay?

Una de las grandes incógnitas que rodea al modelo de VPO en España es su cantidad, porque ni las comunidades ni el Gobierno tienen un recuento sobre las cifras y el estado en el que se encuentra el parque público. ¿Cuántas viviendas protegidas se han construido en España? En una reciente y exhaustiva investigación realizada por Civio, la organización periodística sin ánimo de lucro especializada en analizar lo público, aseguran que desde 1991 hasta 2025 se han construido 1,5 millones de viviendas protegidas en el país; a ellas se suman otras 1,42 millones levantadas entre 1979 y 1990, y 1,89 millones más de 1968 a 1978. En total: 4,81 millones de viviendas protegidas desde 1968. Sin embargo, la gran mayoría de los 3,31 millones anteriores a 1991 ha pasado al mercado libre.

Del millón y medio que se han construido desde 1991, sólo 147.653 tienen protección permanente; las demás nacieron con plazos de entre 7 y 30 años, tras los cuales pasan al mercado libre. Casi 400.000, como mínimo, ya han perdido su protección, aunque la propia organización apunta que otro medio millón podrían haberse descalificado voluntariamente de forma anticipada, y en adelante, entre 2026 y 2030, otras 341.487 perderán su protección. Es decir, para finales de 2030 se habrá perdido la mitad del millón y medio de viviendas protegidas construidas desde 1991, lo cual explica porqué España no dispone de un parque público de vivienda que permita al Estado afrontar la actual crisis de otra forma que no sea limitar los precios del alquiler, improvisar soluciones que acaban frenadas por los tribunales o tirarse los trastos políticos entre instituciones. Por qué, en definitiva, la vivienda protegida pública cada vez protege menos y es menos pública.

El último Plan Estatal 2026-2030 aprobado por el Ministerio de Vivienda y dotado con 7.000 millones de euros pone en el centro la construcción de vivienda protegida con dos diferencias cruciales respecto a lo que se había hecho hasta ahora: que se destine mayoritariamente al alquiler a precios asequibles (en lugar de la propiedad) y que su protección sea irreversible, esto es, que nunca pase al mercado libre (nada de descalificaciones). ¿Será suficiente? El sentir general entre expertos y analistas del sector es que no.

Para Jorge Galindo, director de EsadeEcPol, se queda corto. De los 7.000 millones, el Gobierno aporta el 60% y las comunidades el 40% restante. "Deberían haber destinado, al menos, un 80%. Hay cierto desacople con el diagnóstico que hacen de la situación. Un plan que no moviliza al máximo el parque de alquiler protegido parte de un error", responde a preguntas de Actualidad Económica.

En su opinión, es indudable que la vivienda de protección pública forma parte de la solución ante el acuciante problema de accesibilidad en España, precisamente porque quienes se están quedando en peor situación de habitabilidad son los hogares con peor perfil de ingresos y porque el "déficit de vivienda actual frente a la oferta es demasiado grande como para que lo cubra sólo el mercado o sólo el Estado".

Galindo suscribe la teoría de que debe ser una vivienda pública destinada al alquiler social y asequible que se mantenga con precio protegido para siempre. "En mi libro Tres millones de viviendas (Debate) tengo una posición nítida a favor de esto, porque no es que no hayamos hecho VPO en España, es que se hizo para ponerla a la venta y a los años quedó libre. Es una elección política que se tomó hace décadas en el país y se ha mantenido con gobiernos de todo signo, por eso ahora tenemos este déficit gigantesco de vivienda social".

Ignacio Ezquiaga, Doctor en Ciencias Económicas y Empresariales por la UAM y colaborador de Funcas, define el Plan Estatal como "muy ambicioso", si bien advierte de que en último término son las autonomías y los ayuntamientos los que tienen que ejecutarlo, poner el suelo para levantar vivienda de protección y facilitar las licencias. "Es un desafío enorme", señala.

De hecho, varias comunidades autónomas han firmado el plan a regañadientes porque no les gustan las condiciones pero ninguna quiere perderse su parte del pastel. "El Gobierno ha puesto como condición que la protección sea irreversible y no creo que resulte problemático que las CCAA acepten esa premisa. De lo contrario, ¿cuál sería su voluntad? ¿Regalarán vivienda libre a gente a la que les toca por sorteo, en el mejor de los casos?", se pregunta el colaborador de Funcas.

Cambio de modelo

El otro desafío, a su parecer, es cambiar el modelo de vivienda protegida en España y para eso concibe el Plan Estatal como "una oportunidad" no exenta de obstáculos. "Es difícil porque supone pasar de un modelo de propiedad a otro de alquiler y cambiar de lo reversible a lo irreversible. Se necesita también un cambio cultural porque mucha gente piensa que la vivienda protegida es un gasto para el sistema público, cuando en realidad en 17 o 18 años las rentas del alquiler permiten recuperar la inversión y empezar a generar ingresos... siempre que el suelo sea gratis, claro". Por último, señala también el reto de conseguir un modelo "que encuentre la legitimidad social, que sea transparente, garantista y que funcione".

Tampoco eso es fácil. La vivienda de protección oficial ha estado históricamente rodeada de sospechas y los casos más recientes no contribuyen a revertir esa desconfianza. En Alicante, la Justicia investiga el pelotazo que habría permitido a varios cargos del ayuntamiento de la ciudad y a sus familiares acceder a viviendas protegidas a precios que rondan los 200.000 euros en una urbanización de lujo con piscina y pistas deportivas en uno de los barrios más codiciados de la urbe.

En Málaga, la polémica gira en torno a una promoción protegida impulsada por el ayuntamiento y la promotora privada Lagoom Living, cuyos requisitos de acceso establecen un sueldo mínimo de más de 4.400 euros al mes, la adjudicación sin sorteo y por orden de llegada de las solicitudes.

En Madrid, el Plan Vive impulsado por la Comunidad ha sido bien reconocido por políticos y buena parte del sector promotor y constructor, pero eso no le ha evitado ser objeto de críticas por sus elevados precios o por las calidades de los inmuebles, que han provocado que muchos adjudicatarios hayan terminado rechazando la adjudicación.

Estos casos pueden llevar a plantear la duda de si no estamos ante un modelo fallido, un espejismo, o de si tiene sentido persistir en un sistema que se creó hace décadas pero que no da respuesta al problema de ahora. "La visión actual puede sesgarnos un análisis del modelo que en su momento se planteó con otras finalidades como acabar con el chabolismo, acompañar el crecimiento de la economía española o proporcionar a las clases medias viviendas asequibles", reflexiona Ignacio Izuzquiza. "Fue uno de los elementos contra la desigualdad social, pero ha resultado también muy injusto porque a quien le tocó, bien, y a quien no le tocó, nada. La vivienda protegida de los últimas décadas es un regalo que les ha hecho el contribuyente a sus dueños. Se hizo un gran esfuerzo para crear esa vivienda y se ha convertido en un regalo porque el precio de la vivienda ha subido brutalmente y se ha convertido en libre cuando la distancia entre libre y protegida es brutal. Es decir, el tenedor de una vivienda protegida construida hace años tiene un patrimonio enorme y de ahí han bebido sus hijos, sus nietos... por eso creo que hay que eliminar la reversibilidad. Es un regalo demasiado suculento para quien adquiere una vivienda en esos términos y eso ha deslegitimado las políticas de protección oficial. Así que en este sentido diría que la evaluación es algo agridulce", concluye.

El caso de Pilar y Manuel con su casera es otro ejemplo de la perversión en el uso de la vivienda protegida. "Cuando diseñas una política tienes que asegurarte de que va destinada a las personas que la necesitan. Hay que mejorar el diseño de las políticas para que no suceda que las viviendas de VPO acaban en manos de gente que no tiene ese perfil", advierte Jorge Galindo. No obstante, recalca también el lado positivo que la vivienda protegida ha dejado en las ciudades españolas durante décadas. "¿El efecto más evidente? Se ha creado una sociedad de clases medias con propiedades y las ciudades se han configurado con una segregación urbana menor. En España, a diferencia de lo que ocurre en lugares como Francia, no hay tantos barrios excluidos de la dinámica urbana y eso se debe a la política de vivienda de las últimas décadas", reflexiona.

No es un apunte menor. Algunos de los grandes promotores y constructores involucrados en la producción de la vivienda de protección que se ha hecho en los últimos años en España confiesan a este medio que los propios ayuntamientos no se lo ponen fácil a la hora de edificar proyectos más asequibles en sus ciudades por temor a un doble efecto: de un lado, introducir viviendas protegidas y sociales en una zona puede generar conflictos con los vecinos que ya residen en ella por temor a cierta guetización. Por otro lado, la asequibilidad de las nuevas viviendas puede devaluar las casas que ya existen en esas áreas, con la consecuente pérdida patrimonial de sus dueños. "Ambas cosas pueden tener consecuencias electorales y ningún alcalde o alcaldesa quiere enfrentarse a eso", aseguran. El próximo año habrá elecciones y todos tendrán que calibrar entonces si merece la pena asumir esos riesgos para intentar aliviar la crisis de vivienda nacional.