"Obviamente no podemos conseguirte casa, pero de momento te ayudamos a buscarla". María Antonia Trujillo, la primera ministra de Vivienda de España, presentó exultante esa mañana de 2006, hace ahora 20 años, una de las campañas más recordadas -y discutidas- de la historia inmobiliaria de nuestro país. Se trataba de las Kelifinder, unas zapatillas deportivas para que los jóvenes, que decían no encontrar casa a precios asequibles, «se patearan las calles» para lograrlo.

La iniciativa apadrinada por el Consejo de la Juventud, pero financiada íntegramente por el Ministerio, recogía la estela de otras políticas enfocadas a la facilitar el acceso de los jóvenes a la vivienda de Trujillo, como las "soluciones habitacionales" y la construcción de los ya célebres "minipisos".

El Gobierno decidió regalar 10.000 pares de zapatillas Kelifinder y lanzó una gran campaña publicitaria en televisiones, radios y periódicos para dar a conocer un portal informativo enfocado a los jóvenes. Su tesis era simple: las ayudas estaban ahí, sólo había que patear las calles y encontrar la vivienda perfecta. El 90% de los jóvenes que conseguían emanciparse, dijo Trujillo, durante la presentación de las Kelifinder, lo hacían gracias a ayudas de su plan de vivienda, sólo había que "encaminarlos".

Vivía la ministra aquellos días de 2006 (y todo el país, por ser justos) de espaldas a la gran hecatombe inmobiliaria que dos años después cambiaría el horizonte para siempre. Eran otros tiempos. España se encontraba en pleno auge de la burbuja inmobiliaria. Se construía más vivienda que en Alemania, Francia e Italia juntos, y el mercado giraba casi exclusivamente en torno a la compraventa, especialmente de obra nueva. El alquiler era residual: apenas representaba un tercio de las búsquedas en los portales inmobiliarios y no era la opción preferida, pese a ser sensiblemente más barato.

La situación de los jóvenes ya era delicada entonces, aunque aún no se vislumbraba su actual expulsión del mercado. En 2004, un 48,5% de los españoles de entre 25 y 29 años vivía con sus padres. Hoy esa cifra se ha disparado hasta el 66,6%, según el último dato de Eurostat, que sitúa ese porcentaje en la UE estable en torno al 41% en los últimos 15 años. España ha pasado de ser el decimoquinto país con más jóvenes sin emancipar en la UE a ocupar el séptimo puesto, consolidando una brecha de cuatro años respecto a la media europea, donde los jóvenes se marchan de casa a los 26 mientras aquí lo hacen ya pasados los 30 años.

Santiago Calvo, doctor en economía por la Universidad de Santiago y profesor en la Universidad de las Hespérides es tajante al respecto: «No es que los jóvenes españoles quieran quedarse en casa de sus padres. Es que el mercado no les deja elegir». Calvo señala una «razón aritmética» demoledora: el indicador de accesibilidad de Banco de España (los años de renta bruta necesarios para comprar una casa tipo) casi duplica hoy los niveles de los años 90. «Comprar una vivienda cuesta hoy casi el doble que en los 90... Llevamos más de dos décadas por encima de lo que históricamente se consideraba normal», advierte.

El cambio de paradigma es total. En 2004, casi la mitad de los jóvenes (47,7%) vivía en propiedad; hoy, esa relación se ha invertido y el 49,8% debe recurrir al alquiler. Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, recuerda que en la época de las Kelifinder el alquiler era una opción minoritaria y mucho más asequible: «En aquel momento todo el foco del mercado, de las administraciones y de los medios, estaba puesto en el mercado de compraventa... Alquilar una vivienda en Madrid en marzo de 2006 era un 40% más barato que comprarla».

Sin embargo, ese refugio se ha vuelto ahora el principal foco de tensión. Según Iñareta, «arrendar una vivienda en España resulta hoy un 62% más caro que en el primer trimestre de 2006». En capitales como Madrid o Barcelona los precios del alquiler se han incrementado un 49% y un 42%, respectivamente, muy por encima de lo que se ha encarecido la compraventa, con precios un 30% de media en el país por encima ya de los que había cuando se lanzaron las Kelifinder.

De alquiler sabe mucho Helena Beunza, presidenta de Asval, la asociación que aglutina a los propietarios de viviendas en alquiler, y quien fuera directora general de Vivienda en la primera legislatura de Pedro Sánchez. «En las últimas dos décadas, el modelo de vivienda en España ha vivido una transformación profunda. Hemos pasado de un sistema centrado casi exclusivamente en la propiedad a otro en el que el acceso a la vivienda -especialmente a través del alquiler- y las nuevas fórmulas habitacionales han ganado un protagonismo incuestionable», apunta. Para Beunza, este cambio no es casual y responde a una realidad social y económica distinta, marcada por una menor capacidad de compra, una mayor movilidad laboral y la necesidad, «cada vez más evidente, de una colaboración público-privada eficaz para generar oferta suficiente».

El futuro pasa, según la presidenta de Asval, «por la progresiva europeización de las políticas de vivienda en España». «Avanzamos hacia un modelo en el que el alquiler asequible y la rehabilitación del parque construido serán los pilares fundamentales, alineándonos con las mejores prácticas europeas. La clave estará en garantizar la financiación de estas dos líneas de actuación, imprescindible para consolidar un sistema más equilibrado, sostenible y verdaderamente accesible», apunta.

Aunque este arranque de 2026 hemos empezado a ver cierta fatiga en el ritmo de subida de los precios de la vivienda y en el volumen de compraventas, lo cierto es que la escalada se ha acelerado en los últimos meses. Para María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa, se ha creado una «dualidad» insostenible en el mercado. «Estamos ante un hito histórico... observamos cómo el mercado ha completado un ciclo de 20 años para situarse en un nuevo escenario de máximos». Y para Matos, el dato más alarmante es la velocidad a la que lo ha hecho en el último año: «Un salto del 26% en el precio nacional en apenas 12 meses, un ritmo de aceleración que no habíamos visto en toda la serie histórica».

Para el catedrático de Economía de la Universidad de Granada y director del área financiera y de digitalización de Funcas, Francisco Rodríguez, el cambio ha ido mucho más allá de una cuestión cuantitativa. «Hace veinte años se popularizó la idea de las Kelifinder, como si el acceso a la vivienda dependiera esencialmente del esfuerzo individual: buscar más, caminar más, insistir más. Aquella imagen, que entonces ya resultaba discutible, tenía algo revelador: desplazaba un problema estructural hacia el comportamiento del individuo».

Dos décadas después, a ojos de Rodríguez, «hemos sustituido las zapatillas por algoritmos», ya que se han reducido casi a cero los costes de búsqueda y se ha multiplicado la información disponible para el ciudadano. Sin embargo, el diagnóstico de fondo sigue siendo el mismo para este economista: «No es un fallo de búsqueda, sino de mercado y la brecha entre oferta y demanda persiste, y en muchos casos se ha intensificado».

«Lo que ha cambiado no es la naturaleza del problema, sino la forma de experimentarlo. Antes el coste era físico; hoy es cognitivo y competitivo. Podemos ver más viviendas que nunca, comparar en tiempo real y reaccionar con rapidez, pero acceder a ellas sigue siendo extraordinariamente difícil. La fricción no ha desaparecido: simplemente se ha trasladado, de los pies a las expectativas», concluye Rodríguez.

Pese a que la España de 2006, aquella de las Kelifinder y los minipisos de Trujillo, y la de hoy se parecen poco, todavía se perciben ciertos paralelismos. «Una de las similitudes entre ambos momentos es la ceguera y la negativa de las administraciones para reconocer el fracaso de sus políticas», acota el portavoz de Idealista, Francisco Iñareta. «En 2006, como ahora, desde las administraciones públicas también se trataba de menospreciar y se acusaba de agoreros a quienes denunciamos, ya a finales de 2004 mediante la edición del libro La burbuja inmobiliaria, que el sector se acercaba peligrosamente a una burbuja. En aquel momento la polarización también estaba presente, enfrentando a 'burbujistas' y 'nuncabajistas'. El tiempo, claro, dio la razón a los primeros».

Los microdatos de la Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España afloran una dinámica perversa que se ha ido haciendo más grande generación tras generación. Y es que las cohortes de población nacidas antes de 1965 llegaron a tasas de propiedad de una vivienda superiores al 80% en la etapa central de su vida y las mantuvieron estables. La nacida entre 1966 y 1975 fue la primera que no consolidó ese patrón, aunque llegó al 79% en torno a los 40 años, sin seguir subiendo. Los nacidos entre 1976 y 1985 partieron ya de posiciones más bajas, alcanzando el 62% a los 30 años y se estabilizaron en torno al 67-71%.

La gran brecha llego con los nacidos entre 1986 y 1995, los que hoy tienen entre 31 y 40 años. A los 26 años, solo el 32% era propietario, diez puntos menos que la cohorte anterior a esa misma edad. Con 36 años llegan el 45%. Si esta tendencia se mantiene, esta generación alcanzará a los 45 años con una tasa de propiedad entre 20 y 25 puntos por debajo de lo que tenían sus padres a la misma edad.

Desde aquellas Kelifinder, España lleva 20 años construyendo menos vivienda de la que necesita. «El control de alquileres, lejos de abaratar el acceso, ha expulsado oferta del mercado en las zonas donde se ha aplicado», advierte Santiago Calvo. «Lo que hace falta, más construcción, menos burocracia, más seguridad jurídica para los arrendadores, no tiene el atractivo político de una medida visible a corto plazo. Pero es lo único que ha funcionado históricamente en los países donde los jóvenes pueden emanciparse a los 22 años y pagar un alquiler razonable. No hay secreto ni modelo exótico: hay suelo, hay permisos y hay viviendas», advierte.