之前咱们这租金收益如此之低，房产投资回报率还那么高，纯粹是靠炒房的投机风气，如果回归理性考虑，核心还是租金收益为主，资本增值为辅。

投资要考虑收益，以十年期国债作为无风险利率 1.85%为“基底”，叠加其他成本，才是真实合理的投资收益。

房产有折旧和流动性风险，这些都要考虑进去作为投资的成本，折旧和流动性风险加一起，溢价 2%感觉不为过，那 1.85+2=3.85%。
也就是至少这套房子抛开室内维护、空置后的租金净收益率为 3.85%，才有投资价值，否则约等于承担了风险，但没有获得收益。

如果考虑贷款 85%买房的话，在当前 3.5%房贷利率的情况下，这 85%的贷款成本按照租售比的形式计算，大概是 2.98%左右。
那就是 1.85+2+2.98=6.83%的租售比，才有投资价值。

租金低于上述两个收益率还去投资房产的话，我觉得就属于是去博未来有大幅的资本增值了，稍微有些危险。

租售比的提升，有可能是租金的提升，也有可能是房价的下跌。

——为什么不买债券？——

也许有人会认为 3.85%的收益，还不如买债券，长期年化还有 4%左右，波动比房产小，流动性又好。 但房产自身也可能因为土地需雀形、经济增长、政策支撑等因素升值，假设未来每年房产自身还有 2%的升值空间，那最终的收益是 3.85+2=5.85%。

此时房产就是一个介于债券和股票之间的投资品，它的收益高于债券低于股票，波动同样高于债券低于股票。

——总结——

所以，一套房子只有租售比达到了 3.85%，我觉得才是可以考虑投资的，且是全款的情况，如果是贷款，就得是 6.83%左右的租售比。

之所以是“可以考虑”，是因为目前房价还处于下行期，即使出现了租售比达标的房产，买入后如果房价本身持续下跌，需要经过很多年才能回正或者上涨，那你的本金其实也变相的锁死在里面了。

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