正好，我家是新二线城市，附近有一家大专+中职，一条长街两边不少商铺，我看到的现象给你参考：

1. 没有看到光明正大的酒店式公寓和钟点房，大专生如果家里有钱的，就在旁边我住的小区租房，还养猫养狗。我记得 20 年前我读书那会，学校旁边还有很多所谓的“视吧”，就是一台电视一张床的隔间，30 块钱住一晚上的。 我估计是当地政策不允许了？
2. 特色餐饮小吃店铺开一个倒闭一个，最后只有两家留下：现炒木桶饭， 沙县小吃/原味汤粉。然后还记得有什么鸡煲火锅。我以为读这种大专的学生家里应该都很有钱，毕竟学费好几万一年还每年涨，但看起来好像也不是那么有钱，放假开车过来接的家长也没有很多豪车。千万别整那种自己觉得好吃的品类，异想天开，学生娃就要便宜 + 味道重。
3. 下沉市场 4 大巨头零食有鸣，蜜雪冰城，瑞幸，塔斯汀生意非常爆好，最近麦当劳也开起来了，但是除了这几家店，基本其他的什么阿姨、茶道等奶茶咖啡店都被挤垮了。 要知道这个街，每年有 3 个月没有生意做哦。
4. 之前几年一直有路边摊卖烤串、烧烤啤酒、手打柠檬茶什么的，生意很火爆，经常做到晚上 1 、2 点钟，但是今年地方政府不允许摆摊，强行在附近搞了一片水泥坪，要他们每家交 1-2 万入驻里面的集装箱。 宣传后火了 3 天就熄火了，学生哥懒得要死，一步路都不想走。可怜这些小商家。。。。

综合来看，我建议你要么摆摊炒河粉，要么搞个小窗口炸鸡翅鱿鱼，千万别整太多桌椅家当出来。