曼德尼租金凍結令正式上路　一張圖表揭露誰才是這項政策的最大贏家

紐約市批准租金凍漲，自 2026 年 10 月 1 日起生效，適用於約一百萬戶租金管制公寓之一、二年期新租約，惟可能衝擊房東財務與物業維護。

• 紐約市長 Zohran Mamdani 兌現了租金凍結的承諾，影響 100 萬戶受租金管制的住宅。
• 在各項開支上漲之際，租金凍結旨在控制紐約市租屋族的成本，將於 2026 年 10 月開始實施。
• 批評者認為，租金凍結可能會增加房東的財務壓力，並影響物業的維護品質。

Zohran Mamdani 的租金凍結政策現已正式生效，這是他在擔任紐約市長 6 個月後，在核心競選承諾上取得的一大勝利。

該市租金指南委員會（Rent Guidelines Board）週四以 7 比 1 的投票結果，批准了全市約 100 萬套租金管制公寓的一年期和兩年期租約凍結。這項投票將防止全市 40% 以上的公寓在 2026 年 10 月 1 日之後調漲價格，並將涵蓋在該日期或之後開始的租約。

根據 2023 年紐約市住房和空置調查（NYCHVS），在一個有 43% 的租屋家庭將超過 30% 的收入用於支付租金（其中 25% 的家庭支出超過一半）的城市中，租到一間租金管制公寓足以改變人生。

可負擔住房是 Mamdani 競選市長的關鍵政見。除了租金凍結外，他還在推動「逐街區住房計畫」（Block by Block Housing Plan），旨在未來 10 年內建設並保留可負擔住房。

根據 NYCHVS 的數據，這項政策可能會幫助到一群令人驚訝的高收入紐約人，因為 30% 的租金管制公寓是由年收入超過 100,000 美元的家庭租用的。

年收入在 50,000 美元至 99,999 美元之間，以及低於 25,000 美元的家庭緊隨其後，分別佔 27% 和 26%。

並非所有人都在慶祝 Mamdani 的勝利。Realtor.com 資深經濟學家傑克・克里梅爾（Jake Krimmel）評論表示，雖然該政策將為承受租金負擔的租客提供短期利益，但凍結租金也將影響房東和房地產集團，因為他們正努力應對不斷上漲的營運成本。

「建築業主同時面臨成本負擔，受到保險費、燃料成本和房產稅上漲的擠壓，而這些都是租金指南程序無法控制的。」他寫道。「營收凍結對上成本上漲是一個數學難題。」

批評者還表示，凍結租金可能會讓房東缺乏維護建築物的資源，並聲稱該法規可能會給市場租金帶來更多壓力，導致其他市場定價單位的成本更高。

租金指南委員會公眾成員、紐約大學史登商學院財務副教授阿皮特・古普塔（Arpit Gupta）對凍結投下反對票，並在週五發表的一篇文章中寫道，更長的租期和尋找管制單位的挑戰將使尋找住房變得更加困難，並迫使許多人進入價格更高的市場價格住房。

「這座城市的住房市場實際上只靠一個肺在呼吸。」他寫道。「這種壓力推高了市場價格的租金。」

紐約市公益維護人朱曼・D・威廉斯（Jumaane D. Williams）對委員會的決定表示讚賞，並認為雖然成本確實正在上漲，但租客不應承擔這份負擔。

「一些物業所有者，特別是小型建築的所有者，對成本上漲有合理的擔憂。解決方案不能是向根本沒有錢的租客索要更多錢。」他寫道。「相反，各級政府應該努力加強旨在維持住房品質的計畫，並在需要時為物業所有者提供支持。」

週四的投票也遇到了一些波折，租金指南委員會成員克里斯蒂娜・史密斯（Christina Smyth）在投票前的上午辭職。她在聲明中寫道，委員會的決定是「去年在競選過程中就定下的」。她質疑委員會的研究方法，並表示由於 Mamdani 任命了 9 名成員中的 6 名，「從那以後的一切都只是演戲」。

Mamdani 在一份聲明中表示，委員會已經過「對數據的深思熟慮」。他寫道，委員會分析了租客的支付能力、生活成本和建築營運成本。

「這是紐約市租客的歷史性勝利。」他寫道。「我將繼續努力，透過建設和保留可負擔住房、降低保險等建築營運成本，並確保租客了解自己的權利，來打造一個更負擔得起的城市。」

◎本文經 《Business Insider》 US 授權刊登，原文發表於此，作者為 Martina Nacach Cowan Ros。

本文初稿由《Business Insider》TW 使用 AI 協助翻譯，並經人工審校確認。