Los 375.000 euros de patrimonio de los que disponen, de media, los españoles de entre 65 y 74 años están dejando de ser una fuente segura de ingresos para afrontar una jubilación que cada vez se extiende más en el tiempo y con mayor número de gastos sanitarios o asistenciales. Los ahorros -depósitos, inversiones, vivienda- acumulados durante toda una vida de trabajo ya no dura tanto por la subida de los precios, pero sobre todo porque cada vez vivimos más y mejor: 84 años, de media, con un 15% españoles superando ampliamente los 70 años. El dinero de los mayores ya no da tanto de sí. Y sus hijos se preguntan cómo afrontar esta nueva situación que está cambiando económica y socialmente el seno de muchas familias.
A los ahorros depositados en el banco por los abuelos se suman las inversiones que una parte de los mayores mantienen en sus carteras. Por no hablar de la joya de la corona: la vivienda, el activo que hace las delicias de la jubilación porque, independientemente de la pensión que reciban, tener una casa en propiedad pagada a los 65 años, ya es un auténtico seguro de vida. Esos más de 375.000 euros de patrimonio medio hacen referencia a todos estos activos, aunque el dinero va desangrándose a medida que transcurren los años.
Primero, por los gastos que realizan en viajes y ocio, una economía de los senior después de años de cotización. La vida del jubilado ha cambiado por completo: antes llegaba deteriorado al retiro; ahora se siente bien y hace deporte; antes se quedaba en casa y ahora sale y gasta porque tiene ganas de vivir; antes se tiraba del plan de pensión o los ahorros, pero ahora ese dinero se agota... Y con ello va a ver disminuido su nivel económico pero no su nivel de tiempo. Y después, sobre todo, por los compromisos sociosanitarios vinculados a la vejez.
La primera alternativa de muchas familias pasa por vender las viviendas de los mayores. O mejor dicho, las segundas viviendas. La del pueblo. La de la playa o la montaña. La del piso en el que se adentraron para invertir. La denominada como riqueza inmobiliaria es el principal reclamo al que se acude para obtener liquidez. Se trata de la vivienda. De media, los españoles que se encuentran en la jubilación disponen de activos inmobiliarios por valor de casi 156.000 euros, según el Banco de España. Y más de un 80% de los ciudadanos de esa edad dispone de ese tipo de propiedad, lo que aligera la necesidad de dinero, si se tiene.
Desde el punto de vista tributario, la venta de una vivienda habitual por parte de mayores de 65 años no se tiene que declarar como ganancia patrimonial en el IRPF, lo que exime del abono de una importante cuantía a Hacienda, sobre todo cuando se ha revalorizado mucho ese bien con el paso del tiempo. Esta exención se aplica tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia. La exención también se aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular mayor de 65 años, reservándose éste el usufructo vitalicio sobre dicha vivienda.
Otra de las alternativas para obtener liquidez pasa porque el banco ofrezca liquidez a cambio de cederle el inmueble. Se trata de la hipoteca inversa: un préstamo con el que la entidad ofrece una cuantía de dinero ofreciendo la vivienda como garantía. ¿Lo bueno? No se pierde la propiedad. ¿Lo malo? Hay que pagar intereses y liquidar la deuda contraída cuando fallezca el titular del inmueble. El producto, que precisa de un asesoramiento antes de contratarlo, tiene muchas especificidades que es necesario aclarar para evitar sorpresas desagradables en el futuro.
Es un producto ideado para cuando la generación del baby boom alcance los 75 u 80 años, aproximadamente para obtener dinero poniendo como garantía la casa.
Lo primero que hace la entidad es una valoración del inmueble que se va a incluir en esa operación. Se pone un valor de mercado y en base a esa cuantía la entidad ofrece un plan por el que el usuario debe ese dinero más los intereses que aplique el banco y la aseguradora. Es decir, esa deuda va creciendo.
Cuando llega el momento del fallecimiento, la casa del mayor sigue perteneciendo a la herencia, a los hijos, que son los que la reciben. Eso sí: se hereda la vivienda pero con una deuda, que es la que se ha ido acumulando con la entidad que ha ofrecido el dinero en los últimos años de vida del mayor. ¿Qué se hace en este momento? Se suele vender la casa en el mercado, se devuelve el dinero al banco y se quedan lo que sobra, si hay capital para ello. Otra opción pasa porque los herederos devuelvan esa hipoteca al banco para conservar la vivienda, aunque conlleva un importante impacto en sus finanzas y no suele ser lo habitual.
«Nosotros no firmamos una hipoteca inversa si el heredero directo no está de acuerdo porque preferimos perder producción y que se tenga claro que esto es una solución familiar», explica Carlos Vassallo, director comercial, Marketing y Producto en Santander Mapfre Hipoteca Inversa.
Las dos dudas más relevantes en esta operación son las relativas a la valoración de la casa para obtener el dinero y los intereses que se pagan. En el primer caso, el importe disponible suele situarse entre el 25% y el 50% del valor del inmueble, y siempre en función de la edad del solicitante. Es decir, no se obtiene el 100% de lo que pueda valer la casa en el mercado inmobiliario.
La segunda cortapisa tiene que ver con la amortización. Al tratarse de un préstamo, que el banco ofrece a la familia con la garantía de la vivienda, van acumulándose los intereses a medida que pasan los años. Y a la hora de liquidar la deuda con el fallecimiento, hay que cuantificar el importe del dinero recibido más esos intereses acumulados. Además, cuanto mayor sea la persona que lo solicite, menos intereses se deberán. Y viceversa.
Existen otras herramientas que permiten a los propietarios mayores de 65 años de su vivienda habitual monetizar su inmueble mediante la venta del mismo sin perder el derecho a seguir viviendo en él de por vida. En el caso de Mutua han desarrollado Viventua. Con esta solución, el propietario vende la propiedad de la vivienda al fondo de inversión Mutuafondo Vivienda Premium, gestionado por Mutuactivos SGIIC, y recibe a cambio el importe acordado, siempre manteniendo un derecho real de habitación vitalicio, lo que le convierte en habitacionista.
A diferencia de la hipoteca inversa, producto con el que el propietario mantiene la titularidad y asume una deuda, en Viventua la propiedad se transmite al fondo, pero éste garantiza en todo momento el derecho real de habitación vitalicio y gratuito para el vendedor. No se generan deudas ni cuotas y los herederos no asumen obligaciones financieras, lo que simplifica la sucesión patrimonial.
La nuda propiedad es otro de los movimientos que cada vez hacen más los herederos con la casa del mayor. Por esta vía, el propietario vende la titularidad del inmueble, pero conserva su uso (el usufructo) hasta que fallezca. En los últimos años ha habido un incremento de esta opción, con alzas del 24% en 2022o del 11% en 2023. Aunque en 2024 se redujo el número de viviendas en nuda propiedad, según los datos del Registro.
En este caso, sí se pierde la propiedad de la vivienda, que queda a la espera del fallecimiento para el inversor -porque suelen ser inversores- que la ha adquirido. El valor suele situarse entre un 30% y un 50% por debajo de lo que se paga en el mercado inmobiliario.
También existen otras fórmulas para obtener dinero, como las rentas vitalicias inmobiliarias, una opción con la que se vende la propiedad a un inversor a cambio de una renta mensual de por vida. Ese futuro propietario toma la posesión de la vivienda tras el fallecimiento del vendedor. O la posibilidad del anticipo de alquileres, con la que el propietario cede la explotación del alquiler de su vivienda a un tercero a cambio de financiación inmediata sin transmitir la propiedad. Esa deuda se exige únicamente tras el fallecimiento según lo que se haya pactado.
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