Un estudio de Fedea resalta también que la norma, allí donde se ha aplicado, rebaja los precios pero eleva la presión de la oferta sobre una demanda que se ha restringido
Vista del escaparate de una oficina inmobiliaria de Barcelona.Efe
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La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) ha hecho público este lunes un estudio sobre el impacto de la aplicación de la Ley de Vivienda en el que concluye que, aunque ha ayudado a moderar los precios del alquiler allí donde se ha puesto en marcha, ha reducido con fuerza la oferta y multiplicado la competencia por cada vivienda.
El estudio, elaborado por Fernando Pinto, de la Universidad Rey Juan Carlos, hace balance de la aplicación de la Ley de Vivienda -que acaba de cumplir tres años- con la información disponible hasta el cuarto trimestre de 2025. El análisis de Fedea se apoya en los datos de Cataluña, única Comunidad Autónoma donde la contención de rentas prevista en la norma se desplegó de forma generalizada a partir del 16 de marzo de 2024.
El estudio documenta tres resultados muy claros y ofrece algunas conclusiones tentativas sobre los resultados de la aplicación de la Ley de Vivienda. En primer lugar, que el precio del alquiler se moderó más donde la ley se aplica. Así, entre el primer trimestre de 2024 y el cuarto de 2025, el alquiler acumuló un incremento del 5,7% en Barcelona y en Cataluña, frente al 8,5% en Madrid y al 10,8% en toda España.
Según Fedea, las cuatro provincias catalanas comparten esta moderación en los precios, con crecimientos de entre el 3,1% y el 5,7%, registrando este territorio regulado aumentos inferiores en la práctica totalidad de los territorios comparados.
Ahora bien, el think tank advierte de que la oferta de anuncios de alquiler se redujo "con intensidad" en el territorio regulado. Así, el número de anuncios de alquiler cayó un 22,2% en Barcelona y un 20,5% en Cataluña, mientras que en Madrid aumentó un 3,9%. "La contracción catalana prácticamente duplica la de los territorios no regulados de nivel comparable, como la Comunidad Valenciana o Andalucía, donde el retroceso ronda el 10% y es atribuible a la fase general del mercado", apunta el informe.
Al mismo tiempo que se ha reducido la oferta, Fedea constata también que se ha multiplicado la competencia por cada vivienda disponible allí donde disminuyó la oferta. La presión de la demanda, medida como contactos por anuncio, alcanzó 462 en Barcelona en el cuarto trimestre de 2025, frente a 103 en Madrid y 135 en el conjunto nacional.
Según Fedea, Barcelona registró del orden de 4,5 veces más solicitantes por vivienda que Madrid. "No son diferencias marginales, sino de orden de magnitud, y reflejan el exceso de demanda que la teoría asocia a un precio situado por debajo del de equilibrio", sostiene el informe.
Para Fedea, esta combinación de resultados sugiere que "la ley no ha conseguido su objetivo declarado de facilitar un mejor acceso a la vivienda". Además, en una especie de efecto boomerang, la organización detecta que se produce cierta discriminación entre los inquilinos que ya están instalados y los que pretenden entrar en un alquiler. "La moderación de las rentas para los inquilinos ya instalados en las áreas protegidas (insiders) convive con una reducción de la oferta y con un aumento de la intensidad de la competencia por las unidades disponibles que tienden a empeorar las condiciones de acceso de los outsiders. El ajuste entre oferta y demanda que el precio ya no realiza se produce por la vía del racionamiento entre solicitantes con criterios subjetivos", argumenta.