A las faldas de la Embajada de EEUU en Madrid se erige la sede de Inmobiliaria Colonial. Desde la azotea del edificio ya aprieta el calor en la capital y se observa la silueta de parte de los rascacielos y edificios emblemáticos de oficinas que se suceden en el paseo de la Castellana uno tras otro. Ahí residen algunos de sus grandes clientes. Pere Viñolas, consejero delegado de una de las mayores socimis del país, viene de uno de los innumerables foros de debate que celebra el sector inmobiliario y donde se conocen tanto que dice que sería capaz de contar el proyecto de las otras firmas de memoria (bromea, pero es probablemente cierto).

España, un país donde la vivienda copa decenas de titulares día tras día, no ha conseguido animar a una sola firma de residencial a cotizar en el mercado y solo hay socimis de oficinas y de logística en el mercado público. La crisis de 2008 sigue teniendo una sombra alargada, aunque ya poco (o nada) queda de aquello. Solo hay un factor que ha vuelto a repetirse y que afecta directamente al inmobiliario: los tipos de interés que regresaron hace un par de años a los niveles históricamente más altos, vistos en la previa a la gran crisis financiera, impulsados por una inflación galopante. Hoy, la guerra en Oriente Próximo también ha disparado los precios y descuenta tipos más altos en la Eurozona este mismo verano.

Pregunta. ¿Les está afectando la guerra de alguna manera?

Respuesta. Lamentablemente nos estamos acostumbrando a que cada año pase algo cercano al fin del mundo y no sé si de tantas que ha habido uno se habitúa. En la parte de la economía real la consecuencia es nula en nuestra actividad en España y en Francia. Luego viene la otra cara de la moneda, que son los mercados de inversión, que evidentemente son sensibles a las subidas de tipos y a la aversión al riesgo. Es lógico pensar que haya una cierta traslación a los mercados de inversión en forma de un mayor impasse.

P. ¿Y diría que ya hay algún síntoma?

R. En España no. Diría que hoy es percibida como una de las mejores economías europeas en las que invertir. Además, por el tamaño del mercado nacional [más reducido] los inversores siguen muy activos. Nosotros hemos vendido en los últimos cuatro años cerca de 1.000 millones de euros [en activos]. Otros mercados, como el francés o el londinense, diseñados para interés del inversor institucional grande, sí son más sensibles y han ralentizado su actividad.

P. La inflación es la gran protagonista de los últimos cinco años, con una subida desmesurada, para luego caer y hoy, de nuevo, al alza. ¿Cómo se ha gestionado? ¿Se traslada íntegramente al inquilino?

R. Cuando empezó el tema de la inflación, la gran pregunta era si se podría trasladar [a la renta de los inquilinos]. Y era una pregunta típica que cuestionaba hasta qué punto el sector inmobiliario respondía a la reputación que dice tener, como valor refugio cuando la inflación es alta. Tras unos 3 o 4 años con inflaciones altas, la absorción y la capacidad del sector, lo que los ingleses llaman el power pricing, en nuestro caso es total y diría que en buena parte del sector. Estás en el sitio adecuado para estar, pero hay dos etapas, una primera refractaria [cuando sube el IPC] y una segunda que además, como diría Warren Buffett, es exponencial en el largo plazo, viene con el tiempo y juega en favor del sector inmobiliario.

P. ¿Cuánto de la subida de precios que se ha visto en los últimos años viene de la inflación y cuánto de lo que llaman la polarización del mercado [entre zonas prime -muy caras y ajenas a los ciclos- y el resto]?

R. Haciendo unos números muy simples, y quizá no suficientemente técnicos, grosso modo diría que en los últimos años nuestras rentas han subido entre el 5% y el 6% anual, de lo cual la mitad se explica por la inflación y la otra mitad por el interés del producto que tenemos y que tiene que ver, efectivamente, con una dinámica de polarización entre mercados. Este mercado, como cualquier otro, se basa en oferta y demanda. A raíz de la crisis del Covid-19 nació algo que no existía antes y es la necesidad de que las compañías se planteen dónde y cómo quieren trabajar, cómo quieren que sea su espacio de trabajo, cómo se ven a sí mismas... Tras este proceso de reflexión, muchos han llegado a la conclusión de que el sitio de trabajo es importante, de que si tú quieres tener a la mejor gente, si quieres retenerla, si quieres promoverla, si quieres formarla, si le quieres transmitir valores, si quieres generar unas dinámicas de grupo adecuadas para que la empresa sea más creativa, llegas a la paradoja de que cuanto más quieres proteger los intangibles de tu empresa, más importante es el tangible. El sitio de trabajo es muy importante y yo creo que esto ha generado una demanda relevante de gente buscando los activos de mayor valor. Y ahora nos vamos al lado de la oferta. Existe una limitación física, a la cual le añades que en la última década, por muchas razones que se remontan a la anterior crisis, la gente no se ha puesto a hacer nueva oferta. Podemos hablar de Madrid, de París, de Londres... Es más, una parte relevante del stock de oficinas se está yendo a residencial.

P. Hay algo que contrasta con una socimi como Colonial, 100% oficinas, que es alguna inversión que han realizado en residencial...

R. Estamos centrados en oficinas, pero también tenemos otra filosofía: si mediante transformación urbana, añades más valor en un sitio con un uso distinto, no se nos caen los anillos. Hemos hecho el Hotel Mandarín de París, un museo en la Fundación Cartier, un hospital en Barcelona, una residencia de estudiantes en Madrid, donde además, fue bastante notoria la apuesta que hicimos por la zona de Méndez Álvaro. Ahí compramos suelo para construir el equivalente de 100.000 metros cuadrados y pensamos en aquel momento que dedicarlo todo a oficinas no tenía sentido y que había una parte que tenía que ser residencial, cosa que hicimos, promovimos y vendimos hace dos años. También hemos tenido alguna exposición a inmobiliario residencial que nos ha venido de la incorporación de Criteria; lo hemos gestionado durante casi dos años y ahora estamos, básicamente, procediendo a su desinversión.

P. De todas formas, y teniendo en cuenta los precios de la vivienda, ¿destinar parte de oficinas a residencial es una cuestión puntual?

R. La lógica de pasar de oficinas a residencial es táctica y puntual en función de la zona, que es algo que está haciendo el sector en general. En Madrid podremos hablar de que un millón de metros cuadrados han pasado de oficinas a residencial al ritmo al que vamos en los próximos tres años. En toda España, el último dato que había era de 800.000 metros cuadrados, más de la mitad en Madrid.

P. ¿O sea que se están reconvirtiendo oficinas para hacer vivienda como tendencia generalizada?

R. Hay una reflexión que todos nos tendríamos que hacer: ¿Tiene sentido que tú entres en un bloque residencial y te encuentres en el entresuelo o en el primer piso una oficina? Con la carestía de suelo que hay para residencial en Madrid o en cualquier ciudad. En Barcelona se hizo una estimación sobre los metros de residencial que se habían destinado a oficinas y eran unos 32.000 metros cuadrados, pero luego el titular se lo llevan los pisos turísticos [cuando ocupan unos 10.000 metros cuadrados porque es un tema que pasa desapercibido. Este es uno de los pequeños elefantes en la habitación.

P. Aunque el negocio de Colonial sean las oficinas, le tengo que preguntar obligatoriamente por la crisis de vivienda actual. ¿Cree que nos enfrentamos a un drama social?

R. Es un drama, un tema de primerísima magnitud porque aun siendo capaces de ponernos de acuerdo en la solución, no se podría implementar en 24 horas. El déficit estructural de vivienda es de tal magnitud que yo lo pondría entre los tres problemas más graves que puede tener España ahora mismo.

P. ¿Y ve factible implementar la colaboración público-privada de la que tanto se habla?

R. Aquí está la famosa frase de 'colaboración público-privada', que es una manera de decir que ni el público ni el privado están haciendo nada al respecto. La visión desde el sector privado es sencilla: tú tienes que destinar unos recursos a cambio de una rentabilidad limitada, nada especial, dentro de un marco de seguridad jurídica. Si esto se da, la gente juega, como ha sucedido en el pasado.

P. Volviendo al negocio de Colonial, una de las novedades es su participación en el ámbito de la innovación. ¿Será un segmento relevante en el futuro?

R. Colonial está en la liga de las oportunidades de transformación urbana. Debería ser más normal que vieras a Colonial haciendo cosas que no son oficinas porque la ciudad lo pide. Si hacemos un hospital ahora en Barcelona es porque es una necesidad que todo el mundo comparte. Por otro lado, antes se demandaba una oficina estándar, y hoy es una demanda más sofisticada y esto puede valer para una empresa de life science que te pide un laboratorio; una empresa de chips para la industria de defensa, etc. Entonces, sí estamos abriendo verticales.

P. ¿Tienen un objetivo sobre cuánto puede llegar a representar del negocio?

R. Siempre hemos dicho que entre el 80% y el 90% de nuestro negocio seguirá centrado en lo que es Colonial, oficinas en zonas prime, y el margen de creación de valor de nuevas iniciativas es de un 10% como mucho.

P. ¿Aquí entraría también su acuerdo con Stonehield (fondo de inversión fundado por Felipe Morenés Botín-Sanz de Sautuola -hijo de Ana Botín- y Juan Pepa -ex Lone Star en Neinor Homes-) para invertir en ciencia e innovación?

R. Esto nos lleva a otro tema y es que, cuando abres un nuevo capítulo, lo haces con socios que ponen dinero contigo. Junto a Stonehield, Colonial ha invertido 200 millones de euros para la creación de una iniciativa de ciencia e innovación a la que se están sumando nuevos inversores que harán crecer nuestra plataforma.

P. De vuelta al negocio tradicional sus mejores activos, los más exclusivos, están en París. ¿Diría que el precio de las oficinas allí ha tocado techo teniendo en cuenta que está en niveles estratosféricos?

R. Haré un comentario un poco simple, pero no tiene por qué haber un techo. Lo pondré en un ejemplo sencillo: si a una persona la paramos por la calle y le preguntamos: Oye, ¿tú qué techo le ves a tu sueldo? Él te dirá que no tiene, que aspira a que cada año le aumenten al menos el IPC y que, por tanto, dentro de 5 años, además de mantener su trabajo, le gustaría que el sueldo haya subido con la inflación. Este famoso tema [la inflación] en el sector inmobiliario es especialmente de aplicación y, por tanto, que hoy se pague 40 en un sitio y dentro de unos años se pague 50 lo tenemos que normalizar. Si miras la evolución histórica no estamos en ninguna zona extraordinaria. Otro ejemplo: esta mañana estábamos [en unas jornadas sectoriales organizadas por el diario Expansión] al lado de la Torre Picasso y me acordaba cuando yo, personalmente, era arrendatario en el año 1992 y pagaba 6.000 pesetas metro cuadrado, 36 euros al cambio. La evolución de la historia tampoco te hace pensar en una dinámica donde el esfuerzo hoy sea muy grande en las oficinas. Y, por último, llega la comparación internacional. Si vas a Milán, que no es una plaza a la que Madrid tenga mucho que envidiar, te encuentras unos precios bastante más altos; por no hablar de París, o de Londres. Las rentas de las sociedades españolas son relativamente sanas.

P. Pero no me negará que las rentas que se pagan por alquilar una oficina en la mejor zona de París están disparadas...

R. Sí, ahí hay una tendencia de fondo, que ha hecho normal ahora rentas superiores a 1.000 euros metro cuadrado (anualizadas), que hace unos años no eran tan normales. Una de las derivadas del último plan urbanístico, después de un proceso de debate ciudadano muy largo, muy grande y muy importante, es que se han identificado 1.000 edificios de oficinas que van a dejar de serlo para convertirse en residencial. O sea, también hay una dinámica de empequeñecimiento de la oferta que juega en favor del sector oficinas.

P. ¿Continúa valorando entrar en Alemania? Entiendo que sería siempre en oficinas...

R. No necesariamente, pero en esta vida siempre tienes que gestionar distintas capas de riesgo y el de la diversificación geográfica en un nuevo país ya supone, en sí mismo, un desafío. Nuestro trabajo lo podemos hacer en cualquiera de las mejores ciudades que haya en Europa. Dicho esto, alguien puede preguntar, ¿y por qué no lo habéis hecho antes? Bueno, pues porque nosotros en los de los últimos 10-15 años identificamos España como el mejor país en el que invertir en oficinas. Venía de una crisis mayor que la de cualquier otro país europeo. Entonces era una oportunidad. Luego fuimos a Francia. En aquel momento Alemania era un mercado prohibitivo o que no tenía sentido económico; pero en los últimos años ha sido al revés, es -con perdón- como la España del 2008, y ahora la precaución va en el sentido inverso, valorar la entrada de manera prudente en un sector que lo ha pasado peor que España desde el punto de vista inmobiliario y que se está recuperando. Tienes que medir bien tus tiempos.

P. Porque digamos que tocaron techo los precios y volvieron a caer...

R. Tuvieron una revalorización de los precios mayor que cualquier país europeo y luego han tenido una corrección mayor también que cualquier otro país. Si se pone en contexto, en una dinámica de largo plazo, es más una oportunidad que una amenaza.

P. En Barcelona, una de las ciudades clave para Colonial, las dinámicas públicas contrastan con el resto de España y reflejan un activismo en favor de la vivienda social que no se ve en otros lugares. ¿Les está condicionando en algún modo su actividad?

R. Diría que esas dinámicas se ven también en otras ciudades europeas, y que están concentradas en el sector residencial. Probablemente, sería más interesante una Barcelona que fomentara más las soluciones que requiere el sector inmobiliario y, en particular, el residencial. Pero es una visión que tenemos como espectadores.

P. A nivel accionarial y teniendo en cuenta que el mercado sigue sin reconocer a Colonial ni tan siquiera el valor que tienen sus activos, ¿se siente más tranquilo a sabiendas de que tiene el respaldo de inversores como Criteria, Qatar Investments o Finaccess, del mexicano Carlos Fernández?

R. Estamos encantados con ellos. Sí resaltaría el hecho de que suponen un contrapunto a unas dinámicas de los mercados de capitales que han estado simplistas; adversos al inmobiliario y a las oficinas en particular, con muy poca capacidad de juicio crítico individual de cada compañía (...) Es lo que los ingleses llaman herding o 'aborregamiento', cuando los mercados en entornos de gran incertidumbre se comportan como una manada.

P. ¿Ha valorado si les merece la pena seguir cotizando ocho años después desde que Colonial se reconvirtiese en socimi?

R. Sin duda. Es verdad que ahora pasamos por una época de travesía del desierto en todo el sector cotizado, pero también sabemos los que llevamos algunos años en el sector que las travesías no son cortas habitualmente, y sabemos otra cosa además y es que, en algún momento, se acaban.