Una mujer sostiene una pancarta durante la protesta por la vivienda en MadridAP
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Hay problemas que España no consigue resolver, no porque sean técnicamente difíciles, sino porque resolverlos significaría dejar de ser el país que es. Esta semana se cumplen tres años de la Ley por el Derecho a la Vivienda y los titulares son los previsibles: alquileres un 31% más caros, oferta caída un 30%, zonas tensionadas confinadas a cuatro comunidades. Tal vez lo más honesto es preguntarnos por qué seguimos sin solución, y mirar el único horizonte donde podría aparecer alguna, la demografía. Aunque, conviene decirlo cuanto antes, durante mucho tiempo seguirán formándose en España más familias que las casas que somos capaces de construir o liberar, y eso convierte la "solución demográfica" en algo más parecido a una piedad del idioma que a una promesa real.
Pocas cosas hay más hondas que aprender a querer entre las paredes recién estrenadas de una casa. Allí se descubre que el amor también es geografía, que una vida se inscribe en los rincones, en la luz que entra a una hora concreta sobre un suelo concreto, en el modo en que dos personas aprenden a no chocar al moverse por los mismos metros cuadrados. Pero, en España, cuando se discute de vivienda, se está discutiendo en realidad de algo más antiguo e íntimo que el precio del metro cuadrado.
La situación actual lo confirma sin esfuerzo. La oferta lleva años desplomada porque construir es lento, caro y administrativamente desalentador, y porque quien tiene una vivienda vacía prefiere mantenerla cerrada antes que exponerla a la inseguridad jurídica del alquiler residencial. La demanda, en apariencia, se agota. Cada vez son menos quienes pueden pagar lo que se pide. Pero no se agota por falta de necesidad, lo hace por estrangulamiento del esfuerzo financiero, que en las grandes ciudades supera ya el 40% de la renta. Y, sin embargo, los precios no caerán como cabría esperar en un mercado donde la demanda solvente se retira: porque la vivienda en España hace mucho que dejó de ser solo vivienda. Es activo de ahorro, refugio frente a la inflación, vehículo de transmisión de patrimonio, alojamiento turístico, vehículo de inversión institucional. Donde hay tantos usos compitiendo por el mismo bien, el precio no obedece al ingreso del que la habita: obedece al rendimiento del que la posee.
Cabe, sin embargo, una propuesta razonable: liberar oferta con reformas profundas de suelo, licencias y zonificación, restablecer seguridad jurídica para que el stock vacío vuelva al mercado y desarrollar un parque de alquiler más estable y asequible.
Luego está lo de esperar a la demografía. España ganará casi seis millones de habitantes en las próximas cinco décadas, y solo hacia 2055, cuando los mayores de 65 alcancen el 30% de la población, empezará a liberarse stock al ritmo necesario para mover precios. Hasta entonces, la formación neta de hogares seguirá por encima de la oferta disponible, y el problema, por tanto, seguirá. Y cuando llegue el alivio lo hará de manera profundamente desigual.
Lo traerá también, y quizá antes, la tecnología aplicada al trabajo, que está empezando a desanclar la geografía del empleo de la geografía de la vida. Cuando una parte significativa del trabajo cualificado pueda hacerse desde cualquier lugar, la prima del metro cuadrado en seis ciudades dejará de tener sentido para muchos de los que hoy la pagan. Si eso sucede será tarde y no será una política. Será un cambio cultural inducido por dos fuerzas mayores, demografía y tecnología, que están reescribiendo lo que significa habitar. Cambiará el país, y al cambiar el país cambiarán los precios. Mientras tanto cuidaremos la herida, porque las casas guardan los años en que aprendimos a querernos dentro de ellas, y hay heridas que se cuidan precisamente porque sostienen, hasta que un día deja de hacer falta sostenerlas.
*Francisco Rodríguez es Catedrático de Economía de la UGR y director del Área Financiera y Digitalización de Funcas.