Con la campa�a de la renta ya en marcha, miles de propietarios afrontan la obligaci�n de la declaraci�n del IRPF que pesa especialmente sobre quienes tienen una segunda residencia en el mercado del alquiler... incluso si est� okupada o hay impagos.

La l�gica de Hacienda -respaldada jur�dicamente por los reglamentos del IRPF- es que cuando el contrato dice que el propietario tiene el derecho legal de cobrar, es algo "exigible" a inicios de mes y todo lo exigible se debe tributar, explica Ainhoa de la Cuadra, miembro del Grupo de Expertos en IRPF en la Asociaci�n Espa�ola de Asesores Fiscales (Aedaf). Por ejemplo, si el contrato nace entre los d�as 1 y 5 de cada mes, es cuando nace el derecho a cobrar y, por tanto, la obligaci�n de declarar ese ingreso aunque ese ingreso se quede en papel. Sin embargo, el mercado del alquiler se encuentra en una crisis con el aumento de precios y las medidas de intervenci�n, lo que, seg�n plataformas inmobiliarias y de afectados, parece haber empujado las cifras de inquilinos morosos y ocupaciones ilegales. "En un mercado donde el n�mero de incidencias crece y donde los plazos de resoluci�n se alargan, la combinaci�n de riesgo econ�mico y obligaci�n tributaria sit�a al peque�o propietario en el centro del debate sobre la sostenibilidad del alquiler en Espa�a", se�ala Pedro Bret�n, CEO de la Sociedad Espa�ola de Alquiler Garantizado (Seag).

Por un lado, aunque los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) muestran que los lanzamientos (desahucios) por impagos de alquiler cayeron un 10,9% respecto al 2024, los m�s de 18.300 lanzamientos corresponden a los procedimientos judiciales que culminan en un desalojo forzoso derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Es decir, dejan fuera a gran parte de la realidad del impago que no llega a jucio o se gestiona por otras v�as, como acuerdos extrajudiciales, alquileres sin contrato, impago parcial o de suministros, lanzamientos no ejecutados o los procesos de inquiokupaci�n (de los que no hay datos oficiales, pero entidades como la Plataforma Afectados por la Ocupaci�n denuncian un aumento de cerca del 63% de llamadas). Por ejemplo, Seag resuelve m�s del 70% de las incidencias por impago mediante mediaci�n.

A falta de datos oficiales, los estudios de las empresas privadas sobre el volumen de impagos completan la visi�n del problema. Seg�n la sociedad espa�ola, gestion� una media mensual de entre 350 y 370 incidencias relacionadas con impactos o conflictos, mientras que la morosidad media se sit�a en los 4.000 euros, con casos que llegan hasta los 49.500 euros. El Observatorio del Alquiler calcul� un aumento anual del 16,5%, hasta los 8.489,3 euros en 2025, lo que equivale a siete meses de renta. "El mercado ya no se enfrenta solo a un aumento de la deuda, sino a un endurecimiento de la misma, donde el impago es sostenido debido a la imposibilidad de muchos inquilinos de absorber las rentas actuales", explica en el estudio Situaci�n de la Morosidad en el Alquiler en Espa�a.

En este contexto, este gasto fiscal adicional impacta en la econom�a de los peque�os arrendadores. David Jim�nez, abogado experto en herencias y fiscalidad, calcula que declarar ingresos no cobrados (con una renta media de 1.184 euros) puede suponer un pago a Hacienda de entre 1.575 euros y 3.895 euros adicionales en la cuota del impuesto, dependiendo del tramo de ingresos del due�o.

Por otro lado, los �ltimos datos del Ministerio del Interior, relativos a 2024, recogen los hechos conocidos por las Fuerzas de Seguridad desde usurpaci�n de vivienda hasta allanamiento. Estos aumentaron un 7,4% en un a�o hasta los 16.426 casos de ocupaci�n ilegal, en su mayor�a (m�s de 7.000) en Catalu�a. Una situaci�n que provoca cambios en el propio mercado ya que los largos procesos para resolver los casos, la inseguridad jur�dica debido a las regulaciones -la m�s reciente la discusi�n sobre la moratoria de los desahucios- y la p�rdida de rentabilidad de la vivienda residencial, cada vez m�s propietarios deciden poner a la venta su casa okupada. De hecho, m�s de 23.000 viviendas ocupadas ilegalmente se anunciaron a la venta entre julio y septiembre de 2025, lo que supone el 3% del total en venta y un aumento del 4,6% respecto al trimestre pasado, seg�n Idealista.

�Existe alg�n alivio para el 'doble castigo'?

En estos casos, los propietarios s� pueden pedir una deducci�n, pero con matices ya que la okupaci�n y la morosidad tributan diferente, aunque ambas requieren de iniciar "una reclamaci�n oficial" y cumplir con los requisitos a tiempo.

Si usted tiene un inquilino que deja de pagar y no abandona la propiedad, se tributa por "rendimientos del capital inmobiliario", apunta Jim�nez. "Solo puede deducirlas como gasto si han transcurrido seis meses de una gesti�n de cobro acreditada". Esto puede ser una demanda judicial, pero tambi�n sirven medios extrajudiciales como un burofax o un requerimiento notarial.

Si no hay un contrato, como es el caso de la ocupaci�n ilegal, la vivienda tributa por "imputaci�n de rentas inmobiliarias". Este es un pago por el "beneficio te�rico" de tener una propiedad aunque est� completamente privado del inmueble, que suele ser el 1,1% del valor catastral anual (o el 2% si el valor no ha sido revisado en los �ltimos 10 a�os). Para dejar de pagar esta "renta te�rica" por una casa que no se puede usar, es indispensable iniciar un procedimiento judicial de desalojo o recuperaci�n. Y en estos casos este es el punto m�s importante porque, a diferencia del alquiler, en la imputaci�n de rentas no se pueden deducir gastos. La �nica forma de detener la obligaci�n de tributar es demostrando a Hacienda que se ha acudido a la justicia para recuperar el inmueble, recuerda De la Cuadra.