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El mercado de la vivienda en España está empezando a dar los primeros síntomas de un cambio de ciclo tras varios años de fiebre compradora y con precios disparados. Es la principal conclusión del último informe publicado por CaixaBank Research sobre el mercado inmobiliario en el que visualizan el año 2026 como el primero de "estabilización", con caída en la compra/venta de pisos, aunque no en los precios, que seguirán subiendo. Su argumento se refuerza por una conjunción de factores, como precios demasiado elevados que han expulsado del mercado a muchos ciudadanos, escasez de obra nueva y la necesidad de recurrir a financiación bancaria con el m2 disparado.
Este frenazo empieza ya a aflorar en los datos. En enero fue la primera vez que cayeron de manera conjunta tanto la compra de vivienda nueva como usada por primera vez en algo más de año y medio -desde junio de 2024-. Es más, la mediana de los últimos seis meses refleja crecimientos mucho más modestos: la compra/venta de pisos de segunda mano creció un 1,2% de agosto de 2025 a enero, frente al 14% del semestre anterior; mientras que las nueva promociones crecieron un 3% en su tasa interanual frente a ritmos medios del 24% vistos en la primera mitad del año pasado. Es decir, el furor por comprarse un piso está llegando a su fin.
En esta línea, CaixaBank Research espera que el mercado se enfríe de cara a 2026 y 2027. Según sus cálculos, el número de compra/ventas de vivienda podría caer un 6% en dos años, sobre las 714.000 operaciones que se cerraron en 2025. En su opinión, los hogares seguirán teniendo suficiente ahorro como para plantearse comprar un inmueble, pero algunos factores pueden frenar la tendencia ante precios que no paran de subir y que favorecería "un desplazamiento hacia las coronas metropolitanas". Existen, además, importantes cuellos de botella en el sector constructor y promotor ante la falta de suelo que provoca que los visados de obra lleguen a cuentagotas y muy tarde.
Tanto ha sido el FOMO (miedo a perdérselo, por sus siglás en inglés) en el sector inmobiliario que no queda casi nadie capaz de subirse a la ola de precios: los extranjeros no residentes compran cada vez menos y los ciudadanos más adinerados que adquirían inmuebles a pulmón son minoría o ya han comprado o las dos cosas. "La demanda de los extranjeros no residentes se ha reducido de forma apreciable" y el volumen de sus transacciones ha pasado de representar el 7,9% en 2024 hasta el 6,8% del año pasado.
Y también han caído las operaciones por parte de extranjeros residentes en nuestro país, aunque son quienes siguen tirando del carro junto a los nacionales. Según datos del Ministerio de Vivienda hasta septiembre de 2025, estos compradores realizaron 28.725 transacciones de vivienda escrituradas, con una caída del 6,6% sobre el año anterior. Sin embargo, y aunque el retroceso esté ahí, su presencia como compradores es innegable y se ha casi triplicado en diez años, pasando del 6,7% del total hasta casi el 17%.
¿Qué nacionalidades compran más? Los británicos seguidos de alemanes, holandeses y rumanos. Marruecos es el primer país no europeo que aparece en la quinta posición. Las grandes fortunas latinoamericanas no figuran entre los principales países, a pesar de que su presencia es relevante en la capital, Madrid.
"Por otro lado, se aprecia un cambio en el patrón de financiación: la proporción de compraventas sin hipoteca ha descendido desde el 35% en 2024 hasta en torno al 30% en 2025, lo que apunta a un ajuste en la demanda de compradores con mayor capacidad financiera propia, uno de los pilares del dinamismo del mercado en los años anteriores", señala CaixaBank Research. Ya no hay más ricos o con herencias que invertir en ladrillo y los compradores que quedan en el sistema son familias de ingresos medios o bajos, que necesitan financiación, y a quien el precio del m2 de la vivienda les está expulsando.
Esta delicada situación en España empeorará todavía más ante el impacto de la guerra. "Los precios seguirán al alza, condicionados esta vez por el aumento de los costes de construcción y ante el deterioro de las condiciones financieras y de la confianza", con una energía más cara que elevará el coste de materiales como "el cemento, la cerámica o el acero", muy intensivos en energía. Se prevé que el m2 aumente, de media, un 10% este año y otro 5,5% en 2027, tras dos años de fuerte crecimiento.
Según datos de la sociedad de tasación Tinsa, el precio medio de la vivienda en España cerró 2025 en los 2.094 euros/m2, con un aumnento del 13%. Esto quiere decir que comprarse una vivienda tipo, de 90 m2, tiene un coste de unos 188.440 euros. Ahora bien, las diferencias son abismales frente a las grandes capitales de provincia donde la demanda está disparada. Comprar en Madrid cuesta, de media, casi 4.900 euros por m2 y en Barcelona se llega a los 4.269 euros/m2; con San Sebastián cerca de los 4.800 euros/m2.
Los precios no dan tregua para las familias españolas, y a ello la guerra añadirá más presión con un coste de financiación más elevado. El Euribor, el principal indicador que se emplea para calcular el tipo de los préstamos hipotecarios, cotizaba ayer por encima del 2,8%, en niveles de septiembre de 2024, y la media mensual cerrará marzo sobre el 2,53%. Los hipotecados que revisen sus préstamos sobre este mes ya asumirán un aumento de su cuota mensual sobre niveles del 2,39% del año pasado. Los bancos reconocen ya un encarecimiento de los préstamos hipotecarios desde finales de 2025, y el conflicto en Oriente Próximo viene a reforzar esta tendencia. Además, en momentos de incertidumbre el dinero busca refugio y es habitual retrasar decisiones importantes de inversión, como la adquisición de una vivienda o la compra de un coche.
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