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Los vientos están empezando a cambiar en el mercado de la vivienda y aunque se trata de un cambio todavía más simbólico que cuantitativo, todo parece apuntar a que se podría estar tocando techo tras años de datos que han roto récord mes tras mes. La señal más evidente procede del ámbito de las compraventas, donde en los últimos meses se está registrando cierta tregua en el ritmo de subidas respecto a los trimestres anteriores.
Entre enero y marzo, se cerraron un total de 178.096 transacciones, un 0,1% menos que el trimestre anterior y un 1,9% por debajo de hace un año. El retroceso se apoya fundamentalmente en la dinámica del mercado de segunda mano, donde las compraventas (138.623 en total) bajaron un 2% respecto al trimestre precedente, mientras que la vivienda nueva sigue dando muestras de su vigor con un incremento trimestral del 7,2%, hasta las 39.473 firmas.
En diez comunidades autónomas, así como en treinta provincias, se registraron descensos en el número de compraventas entre enero y marzo.
Las cifras publicadas ayer por el Colegio de Registradores corroboran el enfriamiento que ya recoge también el INE y apoyan las previsiones de expertos y analistas que vaticinan una moderación de la actividad de compra para este 2026. BBVA Research, entre ellos, prevé una caída de las operaciones de entre el 1,5% y el 2% para el ejercicio, superando pese a ello la barrera de las 700.000. Es decir, se mantendrán pese a todo en niveles de máximos de 2007.
Sobre las posibles razones del cambio, la incertidumbre económica que ha desatado la guerra en Irán y el clima de inestabilidad geopolítica empieza a pesar en el ánimo de los compradores, así como en la financiación bancaria. Los riesgos sobre el tablero y su impacto sobre los precios, los tipos de interés, el mercado laboral o el Euríbor [indicador al que se referencian la mayoría de hipotecas variables en España] están replanteando las decisiones de las familias y el mapa hipotecario de los últimos años. En nuestro país, ese mapa ha estado marcado por una guerra de precios entre las entidades para captar el mayor número de clientes posibles en un mercado eufórico por el ladrillo; ahora esa euforia también empieza a moderarse y aunque algunos bancos mantienen su apuesta por el crédito para comprar vivienda, otros han decidido bajarse de esa carrera. El caso de Bankinter es el más evidente, y así lo dijo su consejera delegada, Gloria Ortiz, en la reciente presentación de los resultados del grupo. Ortiz advirtió de que las hipotecas en España están "por debajo" del coste de riesgo: "Tú puedes dar puntualmente una hipoteca, pero no puedes construir carteras deficitarias. En la anterior crisis pasó eso, que no se estaba cubriendo el riesgo, y luego pasa lo que pasa", aseguró la directiva.
La tregua en el aumento de las compraventas se produce de la mano de unos precios que, sin embargo, no dejan de subir. El coste medio creció un 8,9% interanual en marzo, hasta alcanzar los 2.429 euros por metro cuadrado, lo que supone otro máximo histórico.
Sólo en el primer trimestre de 2026, el precio se encareció un 3,2%, contabilizando que en la vivienda usada (2.366 euros por metro cuadrado) el precio subió un 2,2%, y en vivienda nueva un 6,2%, con 2.655 euros por metro cuadrado. Ambas opciones con precios récord.
La falta de oferta ante la enorme demanda sigue siendo el catalizador de esos valores. También se mantienen algunas de las causas que han sostenido el boom inmobiliario de los últimos años en el país, como el interés de los compradores extranjeros. La estadística de los Registradores indica que la demanda extranjera de vivienda se incrementó en el primer trimestre de 2026 tanto en términos porcentuales como absolutos; en concreto, el porcentaje de compras de vivienda por extranjeros fue del 13,92%, con algo menos de 24.800 operaciones. De éstas, el 58,31% se correspondieron a nacionalidades de la Unión Europea y el 16,82% del resto de Europa.
Por comunidades autónomas, los mayores porcentajes, por encima del 20%, se alcanzaron en Baleares (28,89%), Comunidad Valenciana (28,16%), Canarias (22,78%) y Murcia (21,73%).
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