Una mujer mira la oferta de viviendas en una inmobiliaria en Bilbao.EFE
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El mercado de la vivienda en España sigue avanzando, pero lo hace con una respiración cada vez más corta. No hay un giro claro, ni una caída de precios, ni siquiera un descenso abrupto de la actividad. Lo que aparece es algo más difícil de nombrar: una tensión que no termina de resolverse. Los datos sí permiten, en cambio, formular una duda razonable para 2026 y 2027: ¿qué ocurre cuando los precios siguen subiendo, pero la base de compradores capaces de sostenerlos ahora empieza a estrecharse?
Durante los últimos años, a la demanda nacional se han sumado compradores extranjeros y hogares con capacidad patrimonial suficiente como para comprar sin apenas financiación. Esa combinación ha permitido que el mercado absorbiera aumentos de precios muy intensos sin que la actividad se resintiera de forma inmediata. Ese equilibrio empieza a cambiar. El peso de los compradores menos sensibles al precio se reduce y crece la dependencia del crédito. El mercado deja de apoyarse en quienes pueden comprar y pasa a descansar en quienes necesitan hacerlo.
Ahí aparece el riesgo silencioso. Si las compraventas se moderan, no necesariamente será porque el mercado se esté normalizando, será porque el precio ha terminado por expulsar a parte de la demanda. No faltaría interés por la vivienda, faltaría capacidad para acceder a ella.
Este ajuste no puede entenderse sin mirar algo más profundo: la estructura demográfica y patrimonial sobre la que descansa el mercado. En España, más del 70% de la vivienda en propiedad está en manos de hogares mayores de 60 años. La vivienda no es solo un activo: es ahorro acumulado, es herencia futura, es, para muchos, un seguro de jubilación.
El problema de acceso de los jóvenes convive con un stock de vivienda concentrado en generaciones que no tienen incentivos inmediatos para vender.
La economía aquí se vuelve casi biográfica. No es solo una cuestión de oferta y demanda; es también tiempo, herencia y decisiones familiares. Esperar que el mercado se "enfríe" por sí solo resulta ingenuo. Sin nueva oferta, el ajuste no llegará por más accesibilidad. Lo hará en forma de una exclusión gradual. Menos compradores, más endeudamiento relativo y una brecha creciente entre quienes acceden al mercado y quienes quedan fuera.
La discusión sobre vivienda en España sigue girando alrededor del problema equivocado. Se debate cómo repartir lo que hay, pero apenas cómo aumentar lo disponible. Y la evidencia, dentro y fuera de España, es persistente: sin expansión de la oferta, cualquier alivio será transitorio.
La solución es exigente. Pasa por liberar suelo, acortar procesos de licencia y ofrecer un marco estable que permita construir y alquilar con seguridad. Pasa, en definitiva, por aceptar que el problema no es solo de mercado, sino de escala. Porque lo que hoy empieza a percibirse no es un mercado que se enfría. Es un mercado que, poco a poco, se queda sin aire.
Francisco Rodríguez Fernández es Catedrático de Economía de la UGR y director del Área Financiera y Digitalización de Funcas.