La respuesta a la crisis energética no puede pasar por reducir la oferta de vivienda ni por alejarse del enfoque europeo basado en estabilidad y aumento del parque de alquiler
Cartel de 'Se alquila' en Malasaña, Madrid
Actualizado
La escalada del conflicto en Oriente Medio ha reactivado las tensiones energéticas y la presión inflacionaria en Europa, obligando a los gobiernos a actuar con rapidez para proteger a los hogares más vulnerables. En este contexto, España ha optado por intervenir directamente el mercado del alquiler mediante un real decreto-ley que limita la actualización de rentas y establece prórrogas obligatorias de contratos.
La urgencia de la respuesta no debe impedir un análisis riguroso de su contenido y de sus efectos previsibles.
La experiencia demuestra que este tipo de intervenciones, lejos de mejorar el acceso a la vivienda, terminan reduciendo la oferta disponible y excluyendo a los hogares más vulnerables. Ante mayores restricciones e inseguridad jurídica, muchos propietarios optan por retirar viviendas del mercado o no incorporarlas. El resultado es un mercado más pequeño, menos accesible y más excluyente.
Las medidas adoptadas son, además, de gran alcance. La limitación de la actualización de rentas al 2% hasta finales de 2027 y la introducción de prórrogas obligatorias de contratos de hasta dos años suponen una intervención directa tanto en los precios como en la duración contractual del alquiler, alterando de forma sustancial su funcionamiento.
Este enfoque presenta, además, un rasgo relevante: no se articula a través de instrumentos focalizados en los hogares en situación de vulnerabilidad, sino mediante medidas de carácter general que afectan al conjunto del mercado, con independencia de la situación económica de arrendadores y arrendatarios. Ello refuerza su impacto sobre la oferta disponible y limita su eficacia desde el punto de vista distributivo.
A ello se añade un elemento que no debería pasarse por alto. Incluso si este real decreto-ley no llegara a ser convalidado, su mera aprobación ya genera efectos relevantes. La introducción de medidas de esta naturaleza incrementa la percepción de riesgo regulatorio, introduce ruido y retrasa decisiones de inversión. En un mercado especialmente sensible a la seguridad jurídica, esto tiene un impacto inmediato: menor disposición a poner vivienda en alquiler y mayor cautela por parte de los propietarios. Es decir, efectos contractivos sobre la oferta incluso antes de su aplicación efectiva.
Frente a esta intervención, los países de nuestro entorno están adoptando una estrategia distinta. La respuesta europea se está centrando en el origen del problema -el shock energético- mediante el apoyo a los sectores más afectados.
En materia de vivienda, la línea es clara: mantener la estabilidad regulatoria y evitar medidas que puedan deteriorar la oferta. Incluso en aquellos países con sistemas de control más desarrollados, no se están introduciendo nuevas capas de intervención que agraven la escasez existente. De hecho, países como Irlanda, que han aplicado controles de rentas en los últimos años, están introduciendo mecanismos de flexibilidad para corregir su impacto sobre la oferta, evitando así una mayor contracción del mercado, eliminando las zonas de mercado tensionado y permitiendo que los nuevos contratos se realicen a precios de mercado.
Este enfoque responde a una orientación estratégica que también se consolida a nivel comunitario. La agenda europea de vivienda se basa en aumentar la oferta, movilizar inversión, reforzar la colaboración público-privada y garantizar seguridad jurídica. El objetivo es ampliar el mercado de vivienda asequible, no restringirlo.
En este contexto, las medidas adoptadas en España no solo resultan ineficaces desde el punto de vista económico, sino que nos sitúan en una posición de divergencia respecto al marco europeo. Una divergencia que debilita nuestra capacidad para atraer inversión y dar respuesta a un problema estructural.
La vivienda es un pilar esencial de la cohesión social y del desarrollo económico. Precisamente por ello, no puede convertirse en el terreno de políticas que, lejos de resolver el problema, lo agravan.
Hoy más que nunca, España necesita alinearse con la estrategia europea: proteger a las personas sin erosionar el mercado, garantizar estabilidad regulatoria y apostar por un crecimiento sostenido de la oferta de vivienda asequible.
No es momento de tomar atajos que reducen el mercado. Es momento de reforzarlo.
Porque cuando el mercado se reduce, la exclusión aumenta.
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Helena Beunza es presidenta de la Asociación de propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval).