En un contexto de falta de vivienda en España, con cinco veces más hogares que se crean que la oferta de pisos de nueva construcción, los bancos han querido remar a favor y empezar a participar con mayor júbilo de un mercado en ebullición. Las seis mayores entidades de nuestro país concedieron conjuntamente 14.366 millones de euros en préstamos para constructores y promotores inmobiliarios a lo largo de 2025, según datos a los que ha tenido acceso EL MUNDO. Esto supone disparar hasta el 24% la concesión de crédito al ladrillo en nuestro país, en una carrera especialmente liderada por CaixaBank y Banco Santander -los dos mayores bancos del país- con crecimientos del 33% y del 30%, y también por Bankinter, que duplicó el dinero concedido a estas empresas durante el año pasado hasta los 819 millones de euros, según recoge en su informe anual (con un 118% más).

En volumen total, Banco Santander lideró el volumen de préstamos a promotores en nuestro país el año pasado, con 4.265 millones de euros; seguido de BBVA que otorgó 3.548 millones de euros en préstamos para la construcción de vivienda (un 12% por encima de 2024), seguido de CaixaBank, con 3.310 millones de euros; Banco Sabadell, con 2.000 millones de euros, Bankinter y de Unicaja, que otorgó hasta 424 millones de euros en préstamos. Tanto la entidad catalana como la andaluza experimentaron crecimientos mucho más moderados, de entre el 5% y el 6% en esta partida. En todo caso, la prudencia impera tras la vivencia dramática de la crisis financiera de 2008 y las cifras quedan lejos de ser lo que fueron por dos motivos: la regulación penalizaba duramente este tipo de préstamos, más si se trata de financiar suelos o la edificación de calles y terrenos (aunque podría cambiar); y porque, sencillamente, hay mucha menos vivienda que financiar dos décadas después, a pesar de que distintos informes apuntan a la gravedad de la crisis social y de vivienda por la que atraviesa España, que solo empeorará si no se toman medidas públicas rápidamente.

Según el Banco de España, los préstamos para promoción inmobiliaria y construcción de vivienda representaban a cierre de junio del año pasado (último dato disponible) cerca del 15% de la cartera total del crédito a empresas, frente a tasas del 50% que llegaron a pesar en 2008. Los datos oficiales, que incluyen también otras actividades inmobiliarias (como reformas, ampliaciones, capital privado u otro tipo préstamos a empresas), registraron un crecimiento del 3,7% durante el primer semestre del año pasado, que se arrastraba desde el verano de 2024, cuando comenzó a reactivarse la actividad. Otro viento de cola, apuntan desde el sector, es un cambio reciente en la regulación bancaria que eliminaría la penalización adicional que tenían que asumir las entidades por conceder préstamos a los promotores inmobiliarios. Se trata de la circular CRR3 dentro del marco de Basilea que entró en vigor a finales del año pasado. Hasta entonces un crédito promotor consumía el 150% del capital prestado, es decir, que el impacto sobre el capital para los bancos era superior al dinero del préstamo. Ahora pasará a ser equivalente al 100% para quienes garanticen un mínimo de preventas (no está escrito, pero lo habitual es pedir entre el 25% y el 35%) o para quienes pidan financiación igual o inferior al 75%. "Es un sector que se está dinamizando, con avances positivos", apuntan desde una de las patronales, aunque todavía es pronto para saber si esta medida está haciendo crecer a un mayor ritmo la concesión de préstamos, aunque hay unos cuellos de botella que lo hacen difícil.

2025 cerró con 139.016 visados para obra nueva concedidos en nuestro país. Es la cifra más alta desde 2008 y una séptima parte de lo fue antes de que estallara el sistema financiero por los aires. Según datos del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, España acumula ya cinco años superando la cifra de 100.000 visados por año para construir vivienda. El año pasado, uno de cada cinco fueron a parar a inmuebles unifamiliares como casas y chalets, y el resto a pisos en edificios. Y aun con todo sigue faltando una solución habitacional en España ante la llegada de 0,6 millones de inmigrantes al año y de la creación de unos 200.000 hogares. Con datos del INE (Instituto Nacional de Estadística), en 2025 se compraron 155.910 viviendas de nueva construcción, el 22% de todas las operaciones que se cerraron en nuestro país y que lleva creciendo a un ritmo similar desde la salida del Covid-19 si se miran los datos en relación al crecimiento que atraviesa el sector inmobiliario desde entonces. En la época del boom del ladrillo esta ratio estaba al 50% entre pisos nuevos y de segunda mano.

Algunas de las principales casas de análisis estiman que el déficit de vivienda siga en aumento los próximos años ante la falta de soluciones reales. BBVA Research calcula que este año harán falta 747.000 viviendas, unas 190.000 más que hace dos años, y en 2027 se rozarán las 800.000. Desde CaixaBank Research elevan estas necesidades a más de 818.000 ya en 2026 y entienden que en dos años vista habrá 900.000 familias para las que no habrá vivienda disponible en nuestro país. Sus analistas ponen de manifiesto que "el aumento de la oferta de vivienda nueva no siempre se produce allí donde el déficit es mayor", en una situación que se enquista y que repercute en precios cada vez más elevados. "La magnitud de la brecha entre vivienda terminada y creación de hogares es tal que sería necesario producir en torno a 330.000 viviendas anuales durante los próximos cinco años para absorber el déficit existente, lo que implicaría cuadruplicar el ritmo actual de finalización de viviendas", aseguran. Castellón en la provincia donde el déficit es más acuciante. Con 500 nuevas viviendas construidas el año pasado, la provincia necesitaría multiplicar por más de 16 veces el ritmo actual para cubrir las necesidades de su población. Otras provincias como Tarragona, Valencia, Murcia, Las Palmas, Toledo o Almería sufren también una gran falta de nuevas promociones.

"Todo va mejorando, aunque muy lentamente. A pesar de que los distintos actores implicados se han puesto las pilas, luego te topas con una realidad de trámites burocráticos" que dilatan por años los procesos desde que se compra un suelo y hasta que se vende la última vivienda (16 años, de media). "Estamos atados de pies y manos", asegura Xavier Vilajoana Eduardo, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España. Vilajoana reconoce que los bancos están prestando más, aunque todavía sigue siendo insuficiente para reactivar la actividad al ritmo que necesita el país porque se siguen rigiendo por criterios de "prudencia muy elevados" para evitar errores del pasado.

Distintos informes apuntan a que la vivienda se ha convertido en la condición indispensable que determina el ahorro financiero de las familias españolas, ya que tener un piso en propiedad marca la diferencia con cuotas inferiores al precio de los alquileres en nuestro país. El problema es que la escalada de los precios está sacando del mercado a parte de la población española que, sin ahorro, no puede recurrir tampoco a la financiación bancaria al no cumplir con los requisitos mínimos de solvencia. Un reciente informe de la consultora Tinsa señala que, de media, los hogares utilizan el 34% de su renta disponible para el pago del primero año de hipoteca. Ahora bien, en provincias como Islas Baleares, Málaga y Madrid se roza y se supera, incluso, el 50%.