El 2026 empezó con un pronóstico alcista por parte de los analistas del mercado hipotecario: los intereses de estos productos iban a subir a lo largo de este año como consecuencia de la tensión del mercado inmobiliario, con precios cada vez más elevados que hacen que los bancos dispongan de menos dinero para prestar y no tengan la necesidad de lanzar ofertas agresivas para captar clientes, porque hay mucha demanda. Todo esto se está dando y, además, se ha acelerado debido al deterioro de la situación económica provocada por el conflicto en Oriente Próximo y la escalada del precio del petróleo.
Esta situación ha provocado que el euríbor, principal índice de referencia de los bancos para configurar el precio de sus hipotecas, se haya disparado hasta el entorno del 2,75% al cierre de abril tras empezar el año en el 2,25%. Y ha hecho que las hipotecas variables, que habían perdido atractivo con el euríbor bajo, vuelvan a recuperar brillo por dos motivos fundamentales: inicialmente son más baratas que las fijas, y con el euríbor alto cabe la posibilidad de que baje en el futuro y la cuota se abarate. Con las fijas, la mensualidad que se establezca hoy será la que se pague siempre.
Para quienes quieran optar por este producto, la mejor hipoteca variable de mayo de 2026 es la de Kutxabank, que aplica euríbor + 0,49%. Junto a ella destacan otras cuatro ofertas que coinciden en un diferencial del 0,50% pero se diferencian en el interés de salida y las bonificaciones exigidas: la Hipoteca Variable del Banco Sabadell, el HipotecON a tipo variable de Cajamar, la Hipoteca Variable de COINC y la Hipoteca Variable de Bankinter.
Para llegar a la conclusión de que estas son las mejores hipotecas variables de mayo de 2026 hemos realizado un análisis exhaustivo del mercado hipotecario español, teniendo en cuenta los intereses, las comisiones de apertura y amortización anticipada, el plazo máximo de financiación y el coste real de los productos vinculados que exige cada entidad para conceder su mejor precio.
Fuentes y metodología al final del artículo.
La Hipoteca Variable de Kutxabank encabeza el ranking de mayo porque ofrece el diferencial más bajo del mercado: 0,49% + euríbor, con un TIN fijo del 1,55% durante el primer año y un plazo máximo de 30 años. Para acceder a esos intereses bonificados el cliente debe domiciliar la nómina y contratar un seguro de hogar y un plan de pensiones con la entidad. No tiene comisión de apertura y la de amortización anticipada es del 0,25% los tres primeros años, del 0,15% el cuarto y el quinto, y desaparece a partir del sexto.
Lo mejor: el diferencial más competitivo del mercado entre las ofertas destacadas del mes, que se traducirá en cuotas más bajas cada vez que el euríbor se modere.
Lo que debes vigilar: el coste real del seguro de hogar y del plan de pensiones, que puede erosionar el ahorro del diferencial.
Para quién sí: trabajadores por cuenta ajena con nómina estable.
Para quién no: autónomos o clientes reacios a vincularse con productos financieros adicionales.
La Hipoteca Variable del Banco Sabadell aplica un diferencial del 0,50% más euríbor para calcular los intereses. Durante el primer año el TIN queda fijo en el 1,50% y el plazo máximo es de 30 años. Para conseguir esas condiciones bonificadas hay que domiciliar la nómina y contratar tres seguros con la entidad: hogar, vida y protección de pagos. No tiene comisión de apertura, pero sí de amortización anticipada: del 0,25% los tres primeros años, del 0,15% el cuarto y el quinto, y desaparece a partir del sexto.
Lo mejor: el TIN de salida más bajo del ranking para el primer año, interesante para quien quiera aliviar la cuota inicial.
Lo que debes vigilar: la triple vinculación de seguros eleva la TAE bastante por encima del diferencial nominal.
Para quién sí: asalariados con nómina estable dispuestos a concentrar sus seguros en una sola entidad.
Para quién no: clientes que ya tengan contratados seguros de vida u hogar fuera y no trasladarlos a esta entidad.
El HipotecON a tipo variable de Cajamar ofrece un diferencial del 0,50%, que se suma al euríbor del momento para calcular los intereses. El TIN del primer año se fija en el 1,75% y el plazo máximo llega a los 30 años. El listado de vinculaciones es el más exigente del ranking: domiciliar una nómina de al menos 700 euros y recibos de suministros básicos, contratar seguros de hogar, vida y protección de pagos, realizar diez operaciones anuales con tarjeta de la entidad y hacerse socio de Cajamar con una aportación mínima de 61 euros. No tiene comisión de apertura y la de amortización anticipada es la habitual: 0,25% los tres primeros años, 0,15% el cuarto y el quinto, y cero a partir del sexto.
Lo mejor: un diferencial competitivo para clientes que ya operen con Cajamar o estén dispuestos a concentrar allí toda su vida financiera.
Lo que debes vigilar: el volumen de vinculaciones eleva el coste real por encima del diferencial nominal.
Para quién sí: clientes con nómina domiciliada en Cajamar que quieran aprovechar una relación bancaria ya consolidada.
Para quién no: compradores que busquen una hipoteca con pocas ataduras o que ya tengan seguros contratados en otras entidades.
La Hipoteca Variable de COINC aplica un diferencial del 0,50%, que se suma al euríbor del momento para calcular los intereses. El TIN del primer año se sitúa en el 2,30% y el plazo máximo llega a los 30 años. La única vinculación exigida es abrir una Cuenta Nómina, Cuenta Profesional o Cuenta No-Nómina con Bankinter, matriz de COINC, un requisito que no supone coste adicional para el cliente. No tiene comisión de apertura ni de amortización anticipada, lo que la convierte en la oferta más flexible del mes.
Lo mejor: ausencia total de comisiones y productos vinculados con coste.
Lo que debes vigilar: el TIN del primer año es más alto que el de Kutxabank o Sabadell, lo que encarece la cuota inicial.
Para quién sí: clientes que priorizan la flexibilidad y quieren evitar seguros y productos cruzados.
Para quién no: quienes busquen aliviar al máximo la cuota del primer año o prefieran operar con una entidad física.
La Hipoteca Variable de Bankinter aplica un diferencial del 0,50% más euríbor. El TIN del primer año queda fijo en el 2,30% y el plazo máximo se extiende hasta los 30 años. Para acceder a esas condiciones bonificadas el cliente tiene que domiciliar la nómina y contratar tres productos con la entidad: seguro de hogar, seguro de vida y plan de pensiones. La oferta tiene una comisión de apertura de 500 euros y una comisión de amortización anticipada del 0,25% los tres primeros años, del 0,15% el cuarto y el quinto, y cero a partir del sexto.
Lo mejor: el respaldo de una entidad con red comercial amplia y atención presencial, útil para quien valore la cercanía de oficina.
Lo que debes vigilar: los 500 euros de comisión de apertura encarecen la operación desde el primer día y la triple vinculación eleva el coste real por encima del diferencial nominal.
Para quién sí: clientes que ya operen con Bankinter y quieran centralizar nómina, seguros y plan de pensiones en una sola entidad.
Para quién no: compradores sensibles al coste inicial o que quieran evitar la comisión de apertura.
Negocia el diferencial y no aceptes la primera oferta. El diferencial es la parte del interés que el banco fija y que no varía durante toda la vida del préstamo, así que cada décima que se rebaje supone un ahorro acumulado durante décadas.
Mira la TAE y no solo el TIN. El TIN refleja únicamente el tipo de interés nominal, mientras que la TAE incorpora comisiones, gastos y el coste de los productos vinculados. Es la cifra que permite comparar ofertas de verdad y la que mejor anticipa lo que se acabará pagando.
Calcula el coste real de las bonificaciones. Los seguros de hogar, vida o protección de pagos y los planes de pensiones que exige el banco para aplicar su mejor diferencial pueden costar varios cientos de euros al año. En ocasiones, una hipoteca con un diferencial algo más alto y sin vinculaciones acaba siendo más barata.
Anticipa el impacto de una subida adicional del euríbor. Antes de firmar conviene simular la cuota con el euríbor uno o dos puntos por encima del actual. Si esa cifra desborda el presupuesto familiar, la variable no es el producto adecuado.
Revisa la cláusula de amortización anticipada. Si existe la posibilidad de amortizar parte del capital con ahorros futuros, las comisiones de los primeros años pesan. Una cláusula flexible puede ahorrar miles de euros en intereses a lo largo del préstamo.
El mercado hipotecario de mayo deja un mapa con tres caminos muy distintos y ninguno gana por goleada. Las hipotecas fijas ofrecen la tranquilidad de pagar siempre la misma cuota, pero el encarecimiento que han sufrido en las últimas semanas hace que quien firme ahora se quede atado durante 25 o 30 años a un precio que poco tiene que ver con el de hace un año. Para perfiles conservadores y con capacidad de pago holgada siguen teniendo sentido, pero el coste de oportunidad ha crecido.
Las hipotecas mixtas se han convertido en la opción de consenso para una parte importante del mercado. Combinan un tramo inicial a tipo fijo, normalmente de cinco a diez años, con un tramo posterior referenciado al euríbor. Permiten cubrirse del riesgo en los primeros años, que suelen ser los más exigentes para la economía familiar, y aprovechar después la posibilidad de que el índice ceda. El problema es que el tramo fijo también ha subido y el atractivo se ha moderado.
Las hipotecas variables son las que más castigo asumen ante un euríbor al alza, pero también las que más se beneficiarán si el ciclo de tipos termina virando a la baja. Su elección encaja con perfiles que tengan margen presupuestario para absorber subidas y horizonte temporal suficiente para esperar a un escenario más favorable.
La decisión final depende menos del producto en sí que del perfil del comprador, su tolerancia al riesgo y el plazo previsto del préstamo.
Fuente hipotecas variables
Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras (análisis elaborado el 01/04/2026). Los criterios para ordenar las ofertas de hipotecas son: 1º Diferencial; 2º Interés de salida; 3º Comisiones; 4º Número de productos vinculados. Este ranking solo incluye información de hipotecas para cualquier tipo de vivienda, por lo que las llamadas «hipotecas verdes» (que premian con un interés más bajo las ofertas de viviendas con calificación energética A) quedan excluidas. Las hipotecas que se muestran en este artículo se corresponden con las que ofrece el banco a clientes que acepten cumplir con los requisitos para obtener la máxima bonificación.
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