La entrada es uno de los principales impedimentos de los españoles para poder comprar una vivienda. Ya que esta supone, normalmente, el 20% del valor de la operación, lo que en la actualidad, con los altos precios que se manejan en el mercado inmobiliario, supone tener un ahorro de más de 40.000 euros en el mejor de los casos. A lo que habría que sumar en torno a otros 20.000 euros para impuestos, notarías o tasación.
Y todo esto en un país como España en el que el poder adquisitivo es bajo, en especial entre los más jóvenes, que son los que más demandan una vivienda. Ante esta situación, algunos bancos ofrecen una solución para facilitar la adquisición de una casa: hipotecas al 90% o al 95% que reducen la necesidad de tener una gran cantidad de dinero ahorrada. Aunque no son productos fáciles de conseguir y suelen estar dirigidos a colectivos concretos, como los menores de 35 años o los funcionarios, pueden ser la respuesta para muchas personas que no pueden acceder a un inmueble de otra manera.
No obstante, las hipotecas al 90% tienen algunos riesgos que no se deben ignorar. El principal de ellos es que suponen un mayor endeudamiento a largo plazo, algo especialmente preocupante en un momento en el que se está deteriorando la economía de la Unión Europea como consecuencia del conflicto en Oriente Próximo y el euríbor va de subida en subida.
A continuación analizamos las principales hipotecas al 90% de mayo de 2026 y los aspectos que se deben tener en cuenta antes de contratarlas.
Fuentes y metodología al final del artículo.
Dirigida a menores de 35 años, esta hipoteca fija financia hasta el 95% del valor de tasación o compraventa, el menor de los dos. Es una de las pocas ofertas del mercado que permite tanto con un producto estándar, sin recurrir a avales públicos. El interés se mantiene en el 2,30% durante toda la vida del préstamo si se cumplen las bonificaciones, y se aplica por igual a plazos de entre 15 y 25 años, algo poco habitual: la mayoría de bancos encarece el tipo a medida que se alarga el plazo.
Para acceder a ese 2,30% hay que domiciliar una nómina mínima de 2.500 euros, contratar seguros de hogar y vida con la entidad, usar tarjeta de Ibercaja con un mínimo de doce operaciones semestrales, domiciliar recibos y aportar 75 euros mensuales a fondos de inversión de la propia casa. Si no se cumplen, el TIN sube al 3,30%, un punto entero más. A favor juega que no tiene comisión de apertura ni penalización por amortización anticipada, total o parcial, lo que da margen para reducir deuda cuando mejore la situación financiera.
Lo mejor. TIN del 2,30% fijo y sin comisiones.
Lo que debes vigilar. La vinculación incluye fondos de inversión.
Para quién sí. Jóvenes con nómina estable de al menos 2.500 euros.
Para quién no. Quien rechace contratar seguros y fondos del banco.
La Hipoteca Fija Mari Carmen tiene dos versiones: una estándar al 80% y una joven con financiación reforzada según la comunidad autónoma. Esta segunda es la que entra en nuestro listado: cubre el 100% en Madrid, País Vasco y Galicia, el 97,5% en Castilla y León y el 95% en Extremadura y Andalucía, siempre que se trate de primera vivienda.
El TIN parte del 2,85% si se cumplen todas las bonificaciones y se mantiene fijo durante toda la vida del préstamo, con una TAE desde el 5,01% en plazos largos. Las bonificaciones son acumulables hasta un punto: 0,40 por nómina superior a 2.500 euros, 0,25 por seguro de vida, 0,20 por seguro de hogar y 0,15 por uso de tarjeta. No tiene comisión de apertura ni de amortización anticipada y solo se contrata en oficina.
Lo mejor. Cubre el 100% en Madrid, País Vasco y Galicia.
Lo que debes vigilar. TAE superior al 5% en plazos largos.
Para quién sí. Joven con primera vivienda en una de esas comunidades.
Para quién no. Quien prefiera contratar online.
La Hipoteca Fija de Imagin, marca digital de CaixaBank, financia hasta el 100% del precio en viviendas de Protección Oficial en Cataluña y hasta el 90% en seis comunidades autónomas más, siempre para primera vivienda. Los topes de edad varían por territorio: menos de 45 años en Valencia, menos de 40 en Madrid y Andalucía, y menos de 36 en Castilla y León, Extremadura, Valencia y Murcia. El plazo máximo es de 30 años.
El TIN parte del 3,05% si se cumplen las tres bonificaciones (–0,30 puntos por domiciliar nómina superior a 1.200 euros, –0,15 por seguro de hogar y –0,30 por seguro de vida) y se mantiene durante toda la vida del préstamo, con TAE desde el 3,77%. Sin bonificación, el tipo sube al 3,80%. La entidad asume el coste de tasación, aplica una comisión por amortización anticipada del 2% durante los diez primeros años y del 1,5% a partir del undécimo.
Lo mejor. Tasación gratis y misma cuota para cualquier plazo.
Lo que debes vigilar. Comisión por amortización anticipada del 2%.
Para quién sí. Joven con primera vivienda en alguna de las comunidades cubiertas.
Para quién no. Quien planee adelantar pagos para reducir intereses.
Aunque pedir una hipoteca al 90% puede solucionar parcialmente el importante problema de la entrada, hay que tener en cuenta que este producto supone más riesgos a largo plazo que una financiación convencional al 80%.
El primer riesgo es financiero: al pedir más dinero prestado, la cuota mensual se eleva y el porcentaje de los ingresos comprometidos al mes para pagarla sube, lo que reduce el margen para imprevistos como una bajada de salario, una baja médica prolongada o una reparación importante.
El segundo riesgo es patrimonial. Si el precio de la vivienda cae con los años, el comprador puede acabar en una situación conocida en el sector como patrimonio negativo: deber al banco más de lo que vale el inmueble. En la práctica, eso complica vender la casa o cambiarla por otra sin aportar dinero adicional.
El tercer riesgo está ligado al tipo de interés. Aunque las hipotecas al 90% suelen ser fijas, sus condiciones de bonificación son más exigentes que en una hipoteca al 80%. Perder la nómina, dejar de contratar un seguro o reducir el uso de la tarjeta puede disparar el tipo en unas décimas o un punto, encareciendo la mensualidad. Antes de firmar conviene calcular cuánto subiría la cuota en ese escenario y comprobar si el presupuesto familiar lo soportaría.
Compara la TAE, no solo el TIN. El tipo de interés nominal es solo una parte del coste. La TAE incluye comisiones, seguros obligatorios y otros gastos asociados, y es el indicador que permite comparar ofertas en igualdad de condiciones.
Calcula cuánto te cuesta la vinculación. Una bonificación de medio punto puede salir cara si obliga a contratar seguros o fondos por importe superior al ahorro generado. Pide al banco la cuota con y sin bonificación y compara.
No agotes todo el ahorro en la entrada. Aunque pidas el 90%, conviene reservar un colchón equivalente a seis meses de cuotas más los gastos iniciales (impuestos, notaría, registro y tasación), que rondan el 10% del precio de la vivienda.
Negocia comisiones y plazos. Las hipotecas al 90% son productos de margen alto para el banco, lo que da espacio para negociar la comisión de apertura, el plazo o la bonificación de algún seguro.
Comprueba si encajas en alguna ayuda pública. Los avales del ICO y las líneas autonómicas pueden permitir acceder al 90% o incluso al 100% en condiciones más favorables si cumples los requisitos de edad e ingresos.
Fuente
Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades a 07/04/2026. La tabla solo recoge las hipotecas que ofrecen un 90% del valor de tasación o más de aquellos bancos que: 1) tienen una oferta estándar y 2) no limitan el uso de su hipoteca a la compra de viviendas de su cartera inmobiliaria. Las ofertas están ordenadas: 1, por el porcentaje que financian. 2, por el por el interés que aplican. Las hipotecas que se muestran en este artículo se corresponden con las que ofrece el banco a clientes que acepten cumplir con los requisitos para obtener la máxima bonificación.
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