文 | 酒管财经

近日，据彭博社引述消息人士透露，因未能偿还一笔45亿港元的银团贷款，世茂集团持有的香港东涌世茂喜来登酒店及福朋喜来登酒店，正面临汇丰、中银香港、东亚银行等多家债权银行的接管处置。

从2023年以65亿港元挂牌到2024年底降价至45亿港元，两年间世茂两次挥泪甩卖，折价幅度超30%，却始终无人接手。

如今从主动变卖到即将被银行接管，这两家世茂集团旗下近两年收入近5亿、收入排名第二、第三的“现金牛”酒店，终究还是没能守住。

这不是世茂第一次变卖核心酒店资产，但这一次，连香港两家最能赚钱的酒店都保不住了，多少让外界感到唏嘘。

银行要收走世茂的“下蛋母鸡”？

事情要从十二年前说起。

2014年，世茂集团联合明发集团，通过合营公司铭阳有限公司以18.3亿港元拿下东涌酒店地块，租期50年。其中世茂占股80%，掌握项目实际控制权。

按照当时的规划，项目总投资约50亿港元，打造包含两家酒店、一座商场的大型综合体。

地块紧邻香港国际机场，背靠东涌居民区，去迪士尼也只有二十分钟车程，天然享有空港客流、度假客流和本地消费三重红利。

作为世茂集团在香港开业的首个酒店项目，世茂喜来登酒店与福朋喜来登酒店被打造成一个酒店群。

两家酒店的开业时间十分接近，世茂喜来登酒店于2020年12月开业，福朋喜来登酒店则于2021年1月开业。

1219间客房的规模，让它建成后直接成为香港第二大酒店。

谁也没想到，这个曾被世茂寄予厚望的酒店项目，一度沦落到降价出售，又即将被银行接管的地步。

据其2025年年报显示，香港东涌福朋喜来登酒店和世茂喜来登酒店分别实现收入2.8亿元、2.16亿元，分别同比增加6.1%、2.9%。

上述两家酒店是世茂集团旗下近两年收入第二、第三高的酒店项目，第一为上海康莱德酒店。

令人唏嘘的的是，这两家年营收近5亿的酒店，如今居然保不住自己。

因为它们上面压着45亿的债务。

在建设过程中，该项目使用了大量的贷款融资，自有资金比例不高。

2016—2017年建设期，以汇丰、中银香港、东亚银行为主力的银团，提供了工程贷款，项目公司只需付息、不还本金。

2020年底到2021年初，酒店开业后完成整体再融资置换，统一打包成45亿港元长期项目贷，以整栋东涌双酒店+湾景荟商场抵押，项目公司等额分期逐年还本金+季度付息。

2023年，上述银团贷款重组，设置2年本金缓冲期。

然而，两年缓冲期满后世茂还是无力偿还本金，正式违约。

按照协议，银团将接管上述两家酒店和湾景荟商场。

其实，在2023年贷款重组后，世茂就在筹划出售两家酒店。

一开始要价65亿港元，扣除45亿贷款后，世茂还能落袋20亿港元。

而现实远比预想残酷。一年时间过去，买家迟迟没有出现。

2024年底，世茂被迫将报价大幅下调25%至45亿港元，相当于打了七五折，却依旧无人问津。

值得玩味的是，45亿港元的违约金额，恰好与世茂香港两家酒店最后一次的挂牌价持平。

这意味着，即便银行最终能以这个价格成功脱手，也刚好覆盖本金，利息部分大概率要成为坏账。

而如果拍卖价格继续下探，银行也将面临实际损失。

世茂酒店二十年沉浮

世茂与酒店行业的结缘，始于1989年。

1989年，世茂集团创始人许荣茂回到家乡福建石狮，之后在石狮第一家土地成片开发区振狮开发区取得150亩地块，开发首个综合体项目，其中便包含石狮首家外资三星级酒店。

2004年，世茂正式进军酒店业。

那是中国房地产的黄金年代，也是国际酒店品牌大举进入中国市场的窗口期。

2004—2007年，短短3年，世茂在上海接连落子3家酒店——上海世茂佘山艾美酒店（上海佘山茂御臻品之选酒店的前身）、世茂皇家艾美酒店和外滩茂悦大酒店。

2009年，世茂酒店及度假村成立，全面负责世茂旗下酒店业务的经营、管理和发展。

此后数年间，世茂一路狂奔，与万豪、凯悦、洲际、希尔顿等几乎所有国际酒店集团都建立了合作。

巅峰时期的2019年，世茂拥有27家国际品牌酒店（含筹建）、136 家自主品牌酒店（含筹建），总客房数超过3万间，年接待客人超660万，EBITDA率达到30.9%，位居行业前列。

那段时间的世茂酒店，最不缺的标签就是“地标”和“第一”。

最广为人知的当属上海佘山世茂洲际酒店，也就是大名鼎鼎的“深坑酒店”，这也是洲际在全球范围内开业的第200家酒店。

这座建造在废弃采石坑内的酒店，海拔负88米，被评为世界十大建筑奇迹，从建成之日起就是网红打卡地，房价常年维持在两三千元一晚，长期一房难求。

除了委托国际品牌管理，世茂也一直在尝试打造自主品牌。

2017年，世茂联手喜达屋资本成立世茂喜达酒店集团，推出茂御、世御、茂御居、凡象、睿选尚品、睿选等多个自主品牌矩阵，甚至把项目开到了巴厘岛、马六甲等地，喊出了民族酒店品牌走向世界"的口号。

当时，世茂对酒店业务寄予厚望，多次公开提及分拆酒店业务上市的构想。

2011年前后，世茂就曾筹划将酒店业务打包上市，预期募资上百亿港元，后来因规模不足暂缓。

2018年至2019年间，再度传出世茂酒店分拆上市的传闻，业内普遍认为，按照世茂的资产质量和增长速度，登陆资本市场只是时间问题。

2021 年下半年开始，房地产行业流动性危机集中爆发，世茂也未能独善其身。

债务压力之下，抛售优质资产回笼现金成了唯一选择，酒店资产首当其冲。

2022年，多家媒体披露世茂集团将全国项目都摆上待售货架，其中包括多项酒店类资产。

不过，世茂集团随后很快辟谣挂售信息不实，并表示部分资产可能有处置计划，但具体销售事宜尚未确定。

截至2025年末，世茂集团已开业自持酒店还有23家，租赁直营酒店4家，客房8800余间。

据其财报显示，世茂集团酒店业务2025年营业收入21.85亿元，同比2024年的22.25亿元下降1.80%。

这个业绩放在整个酒店行业不算差，但相对于世茂如今千亿级的债务规模，不过是杯水车薪。

地产系酒店要换个活法

从意气风发的地标制造者，到四处变卖资产的困局中人，世茂酒店用二十年走完了一轮完整的周期。

而它走过的路，几乎是所有地产系酒店集团的共同轨迹。

房地产大行其道的年代，地产公司其实并不指望这些酒店带来收益，而是以五星酒店为噱头，抬高周边楼盘品质，拉动住宅的销售。

由于高星酒店投资高、影响力大，很容易拉动地区经济，也容易带来传播效应，提升当地知名度。

所以一些地方政府也热衷于修盖星级酒店，并把其当成开发商拿地的一个附加条件，甚至大发补贴。

因此，开发商为了拿地，也非常配合地大兴土木，让高星酒店的身影在国内四处开花。

不过黄金时期总有尽头。房地产市场的凛冬一到，地产系酒店也不能独善其身。

绿地酒店就是一个典型样本。2025年，绿地酒店全年营收8.77亿元，年均入住率仅45.81%，下半年其客房规模缩减了13%至6094间，折算下来单房日均总收入约335元。

刨除客观因素，绿地酒店当下的赚钱能力甚至不及口罩时期的2022年，创下近5年新低。

可以说，几乎所有地产系酒店集团都面临着类似的困境：

一方面，早期项目多布局在新区、商务区或地产配套区，需求高度依赖会展、商务和地产周期；

另一方面，产品形态以全服务酒店为主，固定成本高，对入住率和房价的敏感度极强。

当商务出行恢复不及预期、会议和政企客源压缩、价格竞争加剧时，这类酒店的盈利模型率先失灵。

而地产系自持、全服务、重运营的酒店模式，就成了周期波动中最脆弱的一环。

继续扛着，每天都在亏钱；想卖掉，市场上根本没有足够的接盘侠。

说到底，酒店这门生意，最终还是要回归运营本质。过去靠地产红利躺着赚钱的日子已经一去不复返了，接下来拼的就是真刀真枪的运营能力。

这个过程注定痛苦，但也只有经历这样的阵痛，中国酒店行业才能真正走向成熟。