房產投資客捨棄租金現金流　轉向自動化策略打造被動收入

資深投資者正從租賃物業轉向更被動的策略，例如房地產辛迪加與私人資金借貸。這讓他們能保有房地產曝險，同時免除親自管理的房東職責。

• 購買租賃物業是進入房地產投資領域的熱門方式，但這並非被動收入。
• 經驗豐富的房地產投資者正從租賃物業轉向更為被動的策略。
• 房地產辛迪加（Syndications）與私人資金借貸是兩種熱門且較不需親力親為的策略。

開始房地產投資的一個熱門方式是購買租賃物業。在尋找到標的並完成交易後，投資者會安排房客入住，理想情況下，每月收取的租金會高於房貸與各項支出。剩下的部分就是現金流。

這可能是一個利潤豐厚的收入來源，但房地產投資者對一個前提非常坦率：這並非被動收入。擁有租賃物業意味著要處理房客流動、維修請求、空置、修繕，在某些情況下還包括驅逐房客。

這就是為什麼一些經驗豐富的投資者將租賃物業作為起點。一旦累積了資本與經驗，他們就會轉向更為被動的策略，讓他們在保持房地產曝險的同時，不必承擔身為房東的日常職責。

在《Business Insider》與財務自由投資者的對話中，有兩種策略反覆被提及：房地產辛迪加與私人資金借貸。

房地產辛迪加

辛迪加允許投資者將資金投入大型房地產交易。例如公寓大樓、學生宿舍開發案或精品酒店。而無需親自購買或經營該物業。由發起人或營運商管理交易，而投資者通常會獲得現金流分配，若物業最終獲利出售，還能獲得收益分成。

格雷格·伯曼（Cody Berman）從「房屋駭客」（house hack）開始，後來購買了能產生足夠生活費現金流的租賃物業。他表示，他目前的房地產曝險大部分來自辛迪加。

「我在主業（數位產品業務）上的努力回報率，遠高於在房地產上的努力回報率。」伯曼表示。「我仍然希望保有房地產曝險，但我不想親自去買一棟 20 個單位的公寓大樓，然後還得找房客並搞定所有的維修事務。」

伯曼指出，在辛迪加模式下，他可能會投資位於美國其他地區的 100 個單位公寓大樓。這是一處他從未親眼見過的物業。因為他信任負責該交易的營運商。

「我會投入一筆資金，通常為期 3 到 7 年。」他說。「我每季會根據物業產生的租金獲得現金流分配。如果發生出售事件（這通常是辛迪加發起人的目標），我就能拿回所有資金，並獲得額外的收益支票。」

他將此描述為「無需實際擁有租賃物業，就能擁有租賃物業」。

這其中存在權衡。辛迪加的投資者通常不具備與負責交易的普通合夥人相同的控制權或獲利空間。他們的資金通常也會被鎖定數年。

伯曼補充，選擇正確的營運商至關重要，他依賴推薦、面談和研究。

「我投資過的每個人幾乎都是透過口碑推薦，再加上面談、與對方交談以及我自己做的研究。」

私人資金借貸

經驗豐富的投資者用來在投資組合中保留房地產，而不必擁有額外物業的另一種策略是私人資金借貸。他們不親自購買或翻修房產，而是將資金借給需要資金進行交易的其他投資者。

要開始私人借貸，你需要資本，且理想情況下要在當地房地產社群中有一定的知名度。房地產是一門講求關係的生意，通常你的網路越廣，遇到的機會就越多。

卡爾·詹森（Carl Jensen）與明迪·詹森（Mindy Jensen）將淨資產增加到超過 5 百萬美元並提前退休。他們嘗試過多種投資策略，包括「邊住邊翻修」（live-in flipping）。他們表示，私人借貸是他們最喜歡的策略之一。

「私人借貸產生的回報非常優渥，很難讓人拒絕這種輕鬆賺錢的方式，轉而去進行另一次邊住邊翻修。」明迪表示。「但我們現在的財務狀況與剛開始邊住邊翻修時大不相同，我認為這一點很重要：你仍然可以透過邊住邊翻修賺錢，如果你時間比錢多，這可能是將住家轉化為投資的絕佳方式。」

另一對實現財務自由的夫婦喬許·盧波（Josh Lupo）與阿里·盧波（Ali Lupo）於 2025 年開始向其他房地產投資者提供貸款，這帶來了兩位數的回報。

「有一些行業標準。」喬許表示。「在私人資金借貸領域，10% 到 12% 的利息非常普遍。那是基本門檻。」

他補充，貸款人通常決定貸款條款，利率可能根據交易期間的長短而有所不同。

私人借貸並非毫無風險。主要風險之一是借款人未能償還貸款，因此對借款人和交易進行審查至關重要。這種盡職調查需要時間，但喬許表示，一旦盧波夫婦完成了研究並決定資助一項交易，過程本身相對不需要親力親為。

「我們花 30 分鐘開車去銀行電匯資金，然後借錢的投資者會向我們發送進度更新，僅此而已。」

◎本文經 《Business Insider》 US授權刊登，原文發表於此，作者為Kathleen Elkins。

本文初稿由《Business Insider》TW 使用 AI 協助翻譯，並經人工審校確認。