Los centros comerciales en México atraviesan por una etapa de transformación de activos, luego de más de 2 décadas de expansión con grandes volúmenes de proyectos.
Esta nueva tendencia ha sido resultado del efecto generado durante el período de la pandemia, pero también de cambios relevantes en la perspectiva de inversionistas y desarrolladores sobre cómo gestionar estrategias de menor riesgo.
Algunos indicadores que analiza Mac Arquitectos Consultores explican el actual momento de moderación que experimenta el retail.
Uno de ellos es el promedio de aperturas anuales que bajó de 26 centros a sólo 15.7 proyectos entre 2020 y 2026, que han incorporado al mercado en este lapso 354 mil m2 de Área Bruta Rentable (ABR).Lejos de la contracción que pudiera representar dicha reducción, el reporte de inicio de año de la firma, destaca que lo registrado no se refiere a una simple desaceleración, sino a un crecimiento marcado por una lógica distinta.
Esto significa que el mercado no crece por grandes desarrollos regionales, sino lo hace a través de formatos más compactos, usos mixtos, ampliaciones y activos que buscan captar demanda específica con menos exposición al riesgo.Es una dinámica que refleja el ánimo de inversionistas en cap rates con rangos de 8.9 a 11.50%, que también dejan ver un sentimiento institucional positivo, pero con disciplina de capital.En consecuencia, quienes participan en el mercado están construyendo menos m2 en el marco de una etapa de franca consolidación, reciclaje selectivo de capital, desinversiones estratégicas, conclusión de desarrollos y reposicionamiento de activos.
Por ende, es que se ven en el mercado estrategias orientadas a desarrollar o transformar activos capaces de mantenerse relevantes frente a un consumidor más exigente, digital y globalizado.
El reporte señala un pipeline con 22 proyectos que sumarán 415 mil 599 m2 de ABR, de los cuales 3 son ampliaciones. Se trata en Ciudad de México (CDMX) de Antara y Pabellón Polanco, así como Plaza Americana Otay en Tijuana.Asimismo este análisis refleja la evolución que experimenta el negocio comercial formal, pero también lo que reportan las 10 principales empresas públicas y FIBRAS comerciales.
Actualmente Fibra Uno (FUno) es el más grande con 141 propiedades y 2.88 millones de m2 de ABR, seguido por Liverpool Inmobiliaria, Planigrupo, Gicsa, Fibra Shop, Danhos, Acosta Verde, SOMA, Macquarie y Fibra Plus.Se trata de un grupo de jugadores relevante que representa 32% del total de los centros comerciales formales, que en conjunto tienen 320 propiedades comerciales con 8.28 millones de m2 de ABR.Un desafío importante para este nicho seguirá siendo no sólo aumentar la ocupación promedio actual que es de 93.7%, lo es en unos 79 mil locales comerciales.
Además, pese a estar cerca de los niveles pre pandemia, el factor clave de la afluencia aún no llega a los 100.9 millones de visitantes de 2019, ya que al inicio de año estaba en 97.7 millones. La evolución que experimentan algunos proyectos inmobiliarios comerciales es reflejo de estrategias que buscan atender la nueva dinámica del mercado.
Por lo anterior, el actual es un camino marcado por proyectos más eficientes, ampliaciones selectivas, formatos urbanos y reposicionamiento de activos existentes.
Crecer con relevancia representa una ecuación distinta: hacer que los inmuebles reflejen productividad, permanencia y conversión. Una fórmula que daría origen a proyectos exitosos que logren ver el potencial de crecimiento que aún existe.
Lo es porque actualmente existen, según el Índice de Desarrollo Comercial MAC, 61 ciudades donde se necesitan 1.84 millones de m2 para satisfacer la demanda comercial de la población.Subirse a esta ola, requerirá de estrategias alineadas con lo expuesto.