La creciente demanda de espacio logístico en Ciudad de México (CDMX) y área metropolitana alientan un dinamismo creciente que apuntala corredores que compensan la baja disponibilidad presente en las zonas donde operan grandes superficies de parques industriales.

Es una evolución marcada por indicadores al alza de demanda, absorción y nuevas edificaciones que definen una interacción donde CDMX concentra con precios récord la demanda de espacios logísticos de última milla, mientras abre la puerta a zonas complementarias en el área metropolitana que nutren la oferta actual de miles de m2 de grandes centros o big boxes.

En específico, la gran demanda logística abrió brecha a los corredores Huehuetoca en un extremo y del otro el que va de Zumpango hacia el AIFA (Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles) que están llamados a liderar en el momento actual del ciclo, luego del liderazgo que por años tuvo el corredor Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán (CTT) que concentra 7.8 millones de m2 de inventario.

En el reporte del primer trimestre del año de la firma CBRE México destaca que 53 por ciento de los 334 mil 242 m2 que serán integrados al mercado en los próximos 6 meses, están pre – arrendados, señal del impulso que reciben del e-commerce.

En los últimos meses las ventas online generaron 90 por ciento de la demanda de espacios logísticos de última milla y centros logísticos en CDMX con precios récord que han alcanzado los 14 dólares por m2 de renta mensual en espacios clase A.

Sin embargo, el área metropolitana que en los últimos años concentró la mayor oferta de espacio, vio cómo el corredor Zumpango-AIFA (Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles) concentró 58 por ciento de la actividad del primer trimestre del año.

Además, esta zona es la principal generadora de nuevas edificaciones proyectadas para abastecer la gran demanda existente en la región, misma que duplicó la absorción bruta de espacio en el último año al alcanzar 619 mil 769 m² y llevó a ajustar la tasa de vacancia hasta 4.1 por ciento.

Estos indicadores presentes desde 2024 han sido aprovechados por desarrolladores como Vesta, O´Donnell y ProximityParks, entre FIBRAs industriales con propiedades en la zona, han captado a grandes usuarios en la región.

“El nivel de rentas ha alcanzado precios récord de hasta 12 dólares por m2 de rentas y un nivel de 2 por ciento de desocupación”, señala Gonzálo Robina, director general adjunto de FUNO.

Además, dice, la especialización del AIFA en transporte de carga ha impulsado que “donde mayor crecimiento está teniendo el desarrollo que está haciendo el grupo dentro y fuera de NEXT es en ese corredor, es en particular en T-MEX Park donde hoy se encuentran más de 1 millón de m2 en construcción con un potencial total en una primera fase de 2 millones de m2 y hasta 4 millones de m2 en el mediano plazo”.

A su vez, Vianey Macías, head of market research en Spot2 destaca que el corredor CTT y la zona de Huehuetoca-AIFA no operan como mercados aislados, sino que son ya una especie de macro corredor logístico en la zona norte.

“Esta integración crea una zona donde la consolidación y cercanía con el CTT se complementa perfectamente con la disponibilidad de tierra, factibilidad eléctrica y la conectividad que aportan Huehuetoca, el AIFA y el Arco Norte”, indica.

De acuerdo con analistas, la diferencia en rentas entre el corredor CTT originada por las presiones en costos en el corredor norte de la ZMVM ha generado cambios en las decisiones de expansión de distintos inquilinos.

Last mile alimenta demanda

Adicional al efecto que ha dejado el creciente mercado de las ventas online, el mercado inmobiliario industrial recibe la influencia del reshoring, un fenómeno que replantea el actual mapa logístico en distintos mercados del país.

Se trata de un renovado impulso que relocaliza las capacidades productivas, y que sostiene el comercio bilateral con México, al registrar en Estados Unidos importaciones manufacturadas localmente por más de 534 mil millones de dólares.

Ilán Epelbaum, director general de Mail Boxes Etc. considera que adicionalmente el e-commerce ha sido desde la pandemia, determinante en la logística de productos en zonas de alto consumo como Ciudad de México y área metropolitana.

De acuerdo con la Asociación Mexicana de Ventas Online (AMVO) durante 2025, 77 millones de personas hicieron compras en línea, lo que ubica a México en la posición 8 en el ranking global.

“Desde hace un tiempo nuestras tiendas se volvieron micro hubs. No sólo se generan envíos sino que almacenamos productos para muchos clientes para resolver temas de tráfico para la ciudad”, explica.

Producto de este impulso, a través de la red de tiendas vía el sistema de franquicias, la firma estima crecer en 2026 con 10 tiendas en el Valle de México y otras ciudades en expansión como Los Cabos, Oaxaca, Monterrey y Mérida.

Epelbaum dice que el modelo se ha sofisticado, de tal razón que las empresas logran agilizar su necesidad logística ya que “en lugar de que la tengan en su almacén propio, lo ubican en nuestras tiendas por cercanía con clientes y la inmediatez” requerida por los clientes.