Más allá del controvertido tema de la gentrificación, entre las zonas inmobiliarias premium de Ciudad de México (CDMX) lo ocurrido en el corredor Roma-Condesa-Escandón es motivo de una profunda reflexión.
El encarecimiento inmobiliario en este corredor va mucho más allá de una salida explosiva de habitantes desplazados. Producto de factores complementarios, entre 2019 y 2025 la desconexión entre los precios y capacidad de pago, se consolidó como una tendencia que generó nueva sustitución poblacional.
Este proceso, influenciado por los valores crecientes, creó desde la perspectiva de Mac Arquitectos Consultores, una nueva estructura de los hogares.
Así, logró consolidarse una transformación progresiva del mercado inmobiliario hacia segmentos de mayor ingreso, lo cual se explica si se observa que el número de habitantes se mantuvo estable, con variaciones marginales y una ligera tendencia a la baja en las proyecciones hacia 2030.
La carga política y emocional sobre lo ocurrido en la zona es evidente. Es una percepción que enfoca los cambios en la llegada de nómadas digitales, los usuarios extranjeros, desarrollos inmobiliarios y el crecimiento de plataformas digitales de rentas de corta estancia que representan entre el 7 y el 9 por ciento del parque habitacional.
Aún así, sucede que el ingreso promedio mensual de propiedades rentadas a través de plataformas, dejan un ingreso promedio mensual inferior a una renta tradicional de largo plazo.
La inercia se refiere más bien a la elitización, pero mucho a la complejidad económica, causante de la transformación del mercado, además del cambio en la estructura de los hogares: cada vez más pequeños, más fragmentados, más acordes con estilos de vida urbanos contemporáneos.
Lo anterior es también resultado de la brecha que hoy separa la oferta de vivienda y la asequibilidad.
Metric Analysis en su Anuario Hipotecario lo ve como un escenario de falta de oferta y un claro cuello de botella ante escasez de nuevas construcciones.
En suma, un mercado bifurcado: funcional medio/residencial y el roto que dejó de ser rentable para constructores.
En su diagnóstico que considera el mismo lapso de referencia, destaca conforme a datos de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), la caída de 57% en los avalúos del segmento de menos de 1 millón de pesos y una consecuente disminución en la participación del segmento 70 a 40%.De hecho, el ticket promedio para vivienda a nivel nacional es de $1.94 millones de pesos.
Por ende, Javer, Sadasi, RUBA, ARA, Hogares Unión y Vidusa que lideran el mercado residencial de 1 a 2.5 millones de pesos se enfocaron más en escala para generar rentabilidad, es decir, captar mayor margen de valor por operación.
Un zoom out del estatus residencial complementa el escenario.
Información de INEGI indica que en el país hay cerca de 6 millones de viviendas en renta, portafolio que apenas registran 1% los portales digitales con una mediana ronda de costo de rentas de 22 mil pesos mensuales, mientras que 76% de la oferta supera los 15 mil pesos y está concentrada en igual proporción en CDMX, Nuevo León, Jalisco, Estado de México, Querétaro y Yucatán.
Ante esa fotografía general, es evidente la complejidad económica que aún las zonas premium enfrentan aunque con valores superiores.
De continuar la actual evolución, el dinamismo comercial que duplicó entre 2019 y 2024 la apertura de negocios en el corredor Roma-Condesa-Escandón profundizará la desconexión entre los precios y capacidad de pago señalada.Las colonias del corredor operan hoy como uno de los mercados más sofisticados y valorizados de la ciudad.
Aquí los precios de renta rondan los 35 mil pesos mensuales en mediana, mientras que el ingreso promedio de los hogares se sitúa alrededor de los 52 mil pesos.El efecto es directo: una familia promedio tendría que destinar cerca de dos terceras partes de su ingreso al pago del arrendamiento de una vivienda. Por ende, como aclara Mac Arquitectos, es una exclusión por precio, no por desplazamiento forzado.
Ni qué decir de lo que dirían los números actuales sobre el inventario subutilizado en el corredor, que hasta 2020 registraba en la zona 4 mil 771 viviendas deshabitadas y 2 mil 698 de uso temporal.
Sin duda, es un fenómeno que requiere profundidad para dibujar correctamente la perspectiva en la realidad presente.