Більшість інвесторів, що дивляться на Східну Європу, стежать за Варшавою, Бухарестом або Тбілісі. Майже ніхто не дивиться на Київ — і саме тому цифри там цікаві.
Taryan Towers — 47-поверховий багатофункціональний житловий комплекс у Голосіївському районі, збудований Taryan Group. Будівництво розпочалось у 2017 році. Проєкт пережив повномасштабне вторгнення. Сьогодні це одна з небагатьох люксових адрес у Києві, де іноземна структура власності юридично чиста, валютно-прозора і оцінена з дисконтом, неможливим на жодному мирному ринку.
Що ринок платить за оренду прямо зараз
Я проаналізував поточні оголошення на LUN.ua — основній платформі житлової оренди України — відфільтрувавши за Taryan Towers.
1-кімнатні — $2,000–$2,800/міс · Ціна купівлі: $186,000–$390,000 · Валова дохідність: 8.6%–12.0%
2-кімнатні — $2,160–$3,780/міс · Ціна купівлі: $309,000–$540,000 · Валова дохідність: 8.4%–14.7%
3-кімнатні — $3,450–$5,400/міс · Ціна купівлі: $470,000–$735,000 · Валова дохідність: 8.8%–13.7%
Планка $2,000/міс за однокімнатну — це не преміальний викид, а нижня межа ринку. Орендарі в цій будівлі — як правило міжнародні співробітники, дипломатичний персонал і українські топ-менеджери, що повернулись.
Після витрат — керуюча компанія (~10%), податок на нерухомість, обслуговування (~$50–80/міс) — чиста дохідність становить близько 6.1% річних у USD по середньому юніту.
Для порівняння: преміальна нерухомість Дубаю дає 4–6% чистих. Лісабон — 3.5–4.5%. Варшава — 4–5%.
Чому ціна там, де вона є
Taryan Towers вийшов на ринок у 2017 році по $1,800–$2,400/кв.м. На початку 2022-го ціни зросли до $2,200–$3,100/кв.м. Після повномасштабного вторгнення впали до $1,700–$2,400/кв.м — ліквідність схлопнулась.
Поточні пропозиції: $2,200–$3,500/кв.м — приблизно на рівні довоєнних у верхньому діапазоні, з дисконтом у нижньому.
Будівля не втратила фундаментальної вартості. Вона втратила премію за ліквідність. Це різні речі.
Структура попиту
Три категорії орендарів підтримують заповнюваність будівлі навіть в умовах активного конфлікту.
Міжнародні організації. У Києві працюють агентства ООН, делегації ЄС і двосторонні місії. Надбавки на проживання персоналу номіновані в USD або EUR.
Топ-менеджмент України, що повернувся з релокації. Після початкової міграції на захід у 2022 році значна частина українського бізнес-керівництва повернулась до Києва до 2023–2024 років.
Дипломатичний корпус. Ряд посольств, що залишились у Києві або повернулись, розміщує персонал у преміальних житлових будинках. Taryan Towers входить до цього короткого списку.
Ризики
Ескалація конфлікту. Це не віддалений ризик — він триває.
Валютний ризик. Оренда котується в USD, але гривня суттєво знецінилась.
Ліквідність при виході. Мінімальний горизонт — 5–10 років.
Складність правової структури. Іноземне володіння потребує українського ТОВ. Оптимізація податків, репатріація прибутку і конвертація валюти потребують місцевої юридичної та фінансової інфраструктури.
Як структурувати купівлю
Іноземні громадяни купують нерухомість в Україні через ТОВ зі 100% іноземним володінням. Реєстрація ТОВ → відкриття гривневого рахунку → переказ коштів через SWIFT → нотаріально завірений договір купівлі-продажу → оренда через ТОВ → репатріація дивідендів за вирахуванням корпоративного податку 18%. Одноразові витрати на юридичне оформлення: $3,000–$5,000.
Первинно опубліковано на averin.com. Дані: LUN.ua, документація Taryan Group, курс НБУ USD/UAH.
— Руслан Аверін, фінансовий аналітик