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De todas las modas que ha traído la última fiebre de la vivienda, la de comprar una casa ruinosa para ponerla bonita y venderla de nuevo a un precio mucho más elevado ha sido una de las más exitosas. El house flipping, como se conoce a esa práctica, era una realidad muy extendida en EEUU pero ha sido en estos últimos años cuando se ha consolidado en España. Hasta ahora, porque como está ocurriendo con otros negocios del mercado inmobiliario, su burbuja empieza a pincharse. Quien busque señales de un cambio de ciclo en el ladrillo, aquí tiene otra: el declive del comprar, reformar y vender una casa.
Ni el sector residencial tradicional ni el segmento del lujo escapan del ajuste. Uno y otro asisten en las últimas semanas a una fuerte reducción de la actividad con una caída considerable en el volumen de operaciones, un descenso marcado en los precios y una contracción nada desdeñable de las rentabilidades. En el trasfondo de esta nueva dinámica se sitúa cierto frenazo de la inversión inmobiliaria, que en términos generales se está moderando y afecta, también, a esta pata del negocio residencial.
"Efectivamente, es un mercado que no está registrando la misma efervescencia de años anteriores. Por un lado, por el alza media de los precios de compra y de reforma, los márgenes son menos atractivos para el inversor; por otro, la política fiscal de comunidades como Cataluña no ha favorecido el crecimiento de este segmento", apunta Emiliano Bermúdez, subdirector general de la red inmobiliaria Donpiso.
En el mercado de las viviendas premium, las rentabilidades netas de estas operaciones de reventa tras reforma o transformación exprés en las zonas más exclusivas retroceden de media un 51%, mientras que el número de operaciones en algunos barrios como Salamanca o Lista, en Madrid, cae más del 62% en comparación con los años de mayor dinamismo, según los datos del Servicio de Estudios del grupo inmobiliario Redpiso.
El cambio en esta rama de negocio es significativo. El house flipping es una de las prácticas que han impulsado en los últimos años los precios al alza de la vivienda de segunda mano, pues han sido mucho los compradores e inversores que han recurrido a él para obtener jugosas rentabilidades aprovechando el exacerbado interés de la demanda por comprar. Actualmente, el mercado parece estar entrando en una fase de normalización.
"En Madrid, desde 2021, la fuerte entrada de fondos de inversión y compradores internacionales generó una importante presión sobre los precios en los barrios más exclusivos de la ciudad. La elevada demanda de inmuebles para reformar y revender impulsó una escalada continuada de valores que terminó configurando una auténtica burbuja en determinados segmentos del mercado premium. La reducción ahora de las compras por parte de fondos e inversores extranjeros y su reemplazo por compradores finalistas está provocando que los precios comiencen a ajustarse a niveles más acordes con la demanda real existente", recoge Daniel Samper, agente de Redpiso.
En distritos señoriales como Recoletos, Almagro, Trafalgar, Justicia, El Viso o Retiro, entre otros, donde la velocidad de rotación de los activos era extraordinariamente alta y los inversores competían por captar activos "en bruto", la oferta de pisos para reformar ha dejado de resultar financieramente atractiva. El encarecimiento ha provocado que los números ya no cuadren para el perfil del comprador que busca transformar y añadir valor en el corto plazo.
Otra de las consecuencias es la acumulación de viviendas reformadas de lujo que no se están vendiendo al ritmo previsto. "Durante los últimos años, numerosos fondos e inversores adquirieron inmuebles para rehabilitarlos y comercializarlos posteriormente. Sin embargo, la absorción de esta oferta se ha ralentizado de forma notable. El vendedor viene de años muy buenos y ahora le cuesta bajar los precios, por eso el mercado se ha estancado", explica Daniel Samper, de Redpiso. A esta situación se suma la existencia de numerosos inmuebles que todavía se encuentran en proceso de reforma y que previsiblemente saldrán al mercado durante los próximos meses. Esta creciente bolsa de producto reformado está generando un exceso de oferta en determinados segmentos del mercado premium. Y lo mismo ocurre en el sector más económico.
Esto no implica que no sigan existiendo oportunidades. Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de las patronales FADEI y AMADEI, reconoce que el house flipping ha perdido fuerza porque han aumentado mucho los costes de compra, reforma y financiación, y los márgenes son más ajustados. "Aun así, todavía existen zonas concretas, especialmente barrios en transformación o municipios con precios más accesibles, donde puede seguir siendo viable. La clave está en comprar muy bien, controlar la reforma y conocer profundamente la demanda local. Ya no es una operación fácil ni rápida, pero sí puede funcionar cuando se hace con criterio profesional", argumenta.
El cambio de tendencia en esta práctica del mercado se suma a otros ajustes que se están viendo en los últimos meses, como la ralentización de las compraventas o la moderación en las subidas de precio, que apuntan a un nuevo ciclo en el negocio residencial. En el caso de las compraventas de vivienda, descendieron en abril un 1,8% en el que supone el cuarto mes consecutivo con descensos: las transacciones de vivienda usada cedieron un 2,4% hasta 41.783 operaciones, la cifra más baja en un mes de abril desde 2023, mientras que la obra nueva anotó una discreta subida del 0,6%, según los datos publicados ayer por el INE (Instituto Nacional de Estadística).
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