La crisis de asequibilidad ha aumentado hasta ocho años de ahorro bruto para comprar una vivienda
Ignacio Ezquiaga, investigador de Funcas (i), y Carlos Bardavío, socio de KPMG.
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España cuenta con al menos siete millones de viviendas potenciales aprobadas por ayuntamientos en suelos vacíos en toda España. Si estos se ejecutaran solo en las 15 zonas con más demanda, esto permitiría aumentar el parque residencial un 18%, mientras que suponen cerca de 3,3 millones de potenciales viviendas en las zonas con estructura urbana consolidada (86 áreas urbanas). Recientemente, el Banco de España agravó el déficit de vivienda en 750.000 viviendas, por lo que movilizar estos suelos vacíos en las zonas más tensionadas supondría casi duplicar la cantidad necesaria. "El suelo, después de la crisis financiera, está concentrado en manos muertas, es decir, que no les interesa promoverlo", asegura Ignacio Ezquiaga, investigador de Funcas.
Este es un problema que se ha arrastrado desde la crisis financiera, cuando se paralizaron estos proyectos para proteger el mercado. Sin embargo, Ezquiaga urge su puesta en marcha para resolver la crisis de asequibilidad, donde las familias necesitan ya de ocho años de ahorro bruto para comprar una casa. Sus datos indican que al menos el 30% de este suelo vacante pertenece a ayuntamientos por cesiones legales sin movilizar o en proyectos fuera de lo residencial, mientras que entidades como la Sareb retienen una cartera de 300.000 viviendas potenciales. "Se debe penalizar la ociosidad de los suelos", apunta el investigador. "Hay que conseguir que todos esos suelos vuelvan al mercado, que lo inunden, que bajen los precios y se construya". Estos datos se presentaron en el marco de los cursos de verano sobre inteligencia artificial, energía y vivienda de la UIMP que organiza la APIE y patrocina BBVA.
Durante la burbuja, se financiaron terrenos basados en "expectativas de desarrollo futuro" y no en su valor real. Esto generó un colapso en 2011 con 100.000 millones de euros en préstamos de suelo que terminaron en manos de bancos rescatados y fondos internacionales. Ezquiaga destaca que una parte crítica de esta herencia son los 106.000 "esqueletos" urbanísticos, promociones que se detuvieron con más del 30% de la estructura ya construida, pero paralizados.
Sin embargo, este no es el único bloqueo que enfrenta el mercado de la vivienda. Carlos Bardavío, socio de KPMG, apunta que la inseguridad jurídica es el principal motivo por el que la oferta no se moviliza en el mercado del alquiler. "La política tiene mucho que ver con diagnosticar problemas económicos, someterlos a un debate ideológico y llegar tarde a las soluciones. Y llegamos tarde", señala. Por ejemplo, la actual Ley de Vivienda ha generado un shock al introducir topes a las rentas, lo que ha provocado que muchos propietarios retiren sus viviendas del mercado tradicional.
Bardavío sostiene que el diagnóstico político que señala a los fondos como culpables es "relativamente erróneo", ya que el 90% del mercado de alquiler está en manos de particulares que ven la vivienda como "un complemento para su jubilación". Al tratar a estos propietarios como especuladores, la normativa ha provocado que el stock se desplace hacia productos más rentables como las residencias de estudiantes -señala que "Valencia es el primer destino Erasmus de Europa"- o el alquiler por habitaciones. De hecho, estima que podrían ser hasta 120.000 viviendas fuera del mercado del alquiler, de las que 66.000 estarían en Cataluña, y han sido desplazados al alquiler de temporada o por habitaciones. "¿Quién hace un proyecto vital viviendo en una habitación?", ha sentenciado.
Sobre la puesta en marcha de nuevos proyectos, es especialmente crítico con la capacidad de gestión pública directa, y afirma que "la administración no sabe promover" y suele tardar ciclos de cinco años que los políticos evitan iniciar por falta de rédito electoral inmediato. "Una política de vivienda basada en la ideología va a ser difícil", menciona. Por esto, considera que el modelo de colaboración de Cataluña, donde los ayuntamientos ceden un "derecho de superficie" a privados para construir vivienda asequible con financiación pública, funciona como una mejor solución. Así, recalca la importancia de volcar la mayor parte de los esfuerzos a producir vivienda de protección oficial y de gestión pública. "Hay un mercado de particulares que busca estabilidad... si les das incentivos y protección, lo van a hacer", apunta.