Actualizado Jueves, 21 mayo 2026 - 22:51

Tras la reciente sentencia del Tribunal Supremo que anula el registro único de arrendamientos de corta estancia, una herramienta estrella del Gobierno para frenar el crecimiento descontrolado de los pisos turísticos a menos de un año de su puesta en marcha, se abre ahora un frente legal inédito: los propietarios que vieron paralizada su actividad en las plataformas online, o que abonaron las tasas exigidas, se abre les abre la puerta a reclamaciones judiciales contra el Estado.

Una de las reacciones ante el fallo, donde el alto tribunal consideró que el Estado carece de título competencial para establecer una regulación exhaustiva mediante un registro nacional que "se superpone a los registros autonómicos existentes con respecto a la inscripción de inmuebles destinados a arrendamientos turísticos", ha llegado desde el propio sector. En concreto, han sido las declaraciones de la Asociación Canaria del Alquiler Vacacional las que han puesto sobre la mesa el inminente escenario de demandas contra la Administración.

"Ahora miles de propietarios podrán reclamar a los registradores lo que pagaron al amparo de una norma nula", advirtiero desde la agrupación, subrayando además que para "todos aquellos que fueron ilegalmente excluidos de la comercialización se les abre la vía para reclamar al Gobierno de España por responsabilidad patrimonial ante los daños causados por lucro cesante".

En total, el registro anulado había inscrito más 340.000 viviendas desde su puesta en marcha; 258.000 pisos turísticos y 83.000 alquileres de temporada. Según los datos del Ministerio de Vivienda se ha detectado hasta 11.000 contratos de alquiler de pisos o habitaciones turísticos ilegales

Pero con la nulidad que establece que los registros son autonómicos pero el intercambio de datos lo controla el Gobierno, el debate jurídico se centra en si procede o no compensar a los afectados. El trámite registral anulado exigía el pago de 27 euros por solicitud. La directora de Augusta Abogados, Nataly Trenkamp, consultada sobre las consecuencias de la sentencia, sostiene que una cascada de reclamaciones es "lógica" y completamente "factible". Argumenta que, al declararse nula de pleno derecho la normativa reglamentaria, todos los efectos que produjo "son antijurídicos" desde el origen. "El pago de la tasa no era opcional, sino un requisito ineludible; sin abonar ese importe, a los propietarios les resultaba imposible ejercer su actividad comercial", explica.

Por otro lado, la profesora titular de Derecho Civil de la Universidad Complutense, Cristina Argelich, enfría las expectativas de un éxito judicial masivo. Considera sumamente improbable recuperar esos 27 euros, ya que los aranceles pagados al Registro de la Propiedad retribuían "la evaluación de la documentación", independientemente de si finalmente el procedimiento era anulado o el número concedido.

El impacto económico de este trámite anulado alcanza cifras millonarias. Según datos extraídos del Registro de la Propiedad y analizados por fuentes del sector de alquileres, los registradores ya han cobrado 10,80 millones de euros por analizar las 400.362 solicitudes que se presentaron al amparo de esta norma del Gobierno.

A esta cantidad se suman 8,08 millones de euros ingresados tras conceder 299.531 números de registro único de arrendamiento en cumplimiento de la normativa. Además, los Registradores están cobrando otros 32,73 euros adicionales por inscribir el denominado depósito de arrendamientos de corta duración. En números redondos, toda esta actividad ha supuesto cerca de 20 millones de euros, una cantidad que han tenido que abonar los arrendatarios.

Más allá de la recuperación de las tasas registrales, la verdadera disputa legal y el grueso de las cuantías se librará en el terreno del llamado "lucro cesante": el dinero que los propietarios dejaron de ingresar al tener sus inmuebles bloqueados comercialmente.

Para Trenkamp, la reclamación por estos daños es una consecuencia natural y lógica tras el fallo del Supremo. La abogada recuerda que muchos dueños sufrieron la suspensión de sus anuncios en las plataformas digitales o tuvieron graves impedimentos para alquilar porque carecían del número único estatal, un trámite ineludible en ese momento. "Al final, cuando la norma se ha declarado ilegal, es antijurídica [...] no tuvo que existir", subraya Trenkamp, quien argumenta que el Estado debe reparar los efectos patrimoniales generados a los ciudadanos al paralizar su actividad. No obstante, la letrada se muestra cauta sobre la respuesta final de la Justicia.

Frente a esta puerta abierta, Argelich, advierte de la enorme barrera técnica que supondrá ganar estos juicios. "En derecho civil siempre decimos una cosa: el daño no es el que se alega, sino que efectivamente se prueba", sentencia la profesora. Argelich explica que demostrar el lucro cesante no consiste simplemente en calcular una "expectativa", sino que exige una prueba documental y una cuantificación rigurosa. En la práctica, esto requerirá aportar facturaciones de años anteriores para la misma vivienda y exactamente bajo las mismas condiciones.