Reelegida por segunda vez, alerta sobre los riesgos de un diagn�stico err�neo alrededor de la promoci�n y construcci�n de viviendas y la falta de rentabilidad del sector

Actualizado Lunes, 25 mayo 2026 - 23:53

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"El problema de la vivienda s� tiene soluci�n en Madrid". Lo asegura Carolina Roca (Zaragoza, 1973), que preside desde 2022 la Asociaci�n de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), que incluye la mayor parte de la cuota de mercado del sector promotor en la regi�n madrile�a, y acaba de ser reelegida hasta 2030. Concede una entrevista a EL MUNDO para hablar sobre la urgencia de dar un "volantazo" a un sector que est� infraproduciendo por ideolog�a y los objetivos de su nuevo mandato.

�C�mo ha llegado Espa�a a ser una de las principales econom�as europeas, pero construir tan pocas viviendas?

Por un diagn�stico durante muchos a�os err�neo. Los promotores llevamos 15 a�os advirtiendo que hab�amos entrado en infraproducci�n y que la vivienda es una important�sima infraestructura social. Sin embargo, pol�ticamente no se ha sido consciente de que producir siempre ha reca�do sobre la iniciativa privada. Ese mantra que surgi� tras la crisis de 2008 de que 'no se pod�a ganar dinero con la vivienda', y eso ha destrozado la industria. Si impides que el sector privado obtenga rentabilidad, la iniciativa privada deja de construir. Ahora, si no es la iniciativa privada, tienes que buscar un plan B con una inversi�n de fondos p�blicos brutal para recuperar la producci�n media de 250.000 viviendas al a�o que este pa�s necesita y que se rompi� en 2008.

�Qu� ha cambiado para que sea tan poco rentable el sector?

Es una pregunta que nos hacemos mucho. Somos el �nico sector que tiene una demanda infinita y no somos capaces de atenderla. La realidad es que la rentabilidad de la promoci�n en Espa�a es la mitad que en otros pa�ses europeos. Incluso la inversi�n nacional prefiere invertir fuera porque, al final, el ruido pol�tico ahuyenta al capital. Por otro lado, nuestra materia prima, el suelo, se ha vuelto una actividad infinancible. Basilea (normas internacionales de regulaci�n bancaria) considera la financiaci�n en el sector como t�xica y especulativa, lo que obliga a un consumo del 100% de capital en unos plazos que son absolutamente indeterminados. Hay que darle la vuelta como un calcet�n a todo el marco jur�dico-econ�mico para que vuelva a atraer inversi�n; Sin ese cambio disruptivo, es imposible.

Se habla de que el debate sobre vivienda se ha vuelto muy pol�tico...

Se ha ideologizado demasiado la producci�n de vivienda cuando es algo muy t�cnico. La �nica cosa positiva que tuvo la crisis del 2008 es que dimos entrada a grandes fondos de inversi�n, los New Players. Espa�a siempre ha sido una muy buena productora de vivienda, pero a trav�s de pymes y empresas familiares,estos fondos conformaron las estructuras. Ha costado y est� costando. Somos el �nico pa�s de Europa donde tenemos inquiokupaci�n y la posibilidad de topar el precio de la vivienda libre por Real Decreto. En cuanto le cuentas eso a un inversor core o a una gran aseguradora, se va. Hay que ser inversor friendly. En Madrid lo hemos entendido, pero a nivel nacional el discurso pol�tico anti-inversi�n hace que los fondos teman el riesgo reputacional de acabar se�alados como especuladores de vivienda social.

Hablemos de ese concepto. Se culpa mucho al sector de la especulaci�n.

Hay que transmitir que la especulaci�n la genera todo aquel que impide una producci�n normal de vivienda o suelo. Es decir, si fu�ramos capaces de producir la materia prima en un plazo razonable mediante inversiones financiables, no habr�a especulaci�n alguna. Es un efecto cascada: como se hace menos vivienda de lujo, su precio sube y expulsa a ese comprador al mercado libre; este, a su vez, expulsa al que antes compraba vivienda protegida. Nunca hab�an entrado en las oficinas de VPO en Grupo Roca familias con rentas tan altas como ahora, y ellos acaban expulsando a otros al alquiler. Ah� se ve claramente que la especulaci�n no la provoca ni el promotor, ni el desarrollador de suelo, ni el arrendador. La provoca la escasez de producto en todos los estratos en el mercado. Entonces, el especulador es el que pone frenos a la producci�n de vivienda y, en este momento, la �nica que lo est� haciendo es la administraci�n.

Si no se soluciona este d�ficit, �corre peligro la econom�a espa�ola?

Es su mayor peligro. La Comunidad de Madrid, que es un motor de atracci�n de talento y de crecimiento econ�mico, se ha dado cuenta que como no se solucione el problema de d�nde se aloja a todo ese talento, ese crecimiento se acaba. Si ha logrado posicionar a Espa�a donde est� despu�s de la crisis del covid, ser�a una pena que todo eso se fuera al traste porque no somos capaces de producir la vivienda que hemos sido capaces de producir durante 40 a�os.

Parece que la Comunidad de Madrid defiende un modelo y un discurso diferente al del Gobierno.

Ah� est�. La Comunidad de Madrid es la m�xima atractora de inversi�n en el inmobiliario. La ley LIDER es un cambio de paradigma en el urbanismo, llega 25 a�os despu�s de la anterior ley, pero estamos convencidos de que esta vez s� se va a aprobar. La producci�n de vivienda necesitaba un volantazo, no peque�os parches.

Pero tardar�n en verse los resultados.

Tambi�n ha entendido y ha tomado medidas de choque con el Pacto regional por la vivienda y el Plan de choque de vivienda 2026/2027. El volantazo se ha dado, pero la producci�n de vivienda en la regi�n cay� en 2025 un 40%. Est� claro que el marco jur�dico-econ�mico era tan lastrante que el cambio tiene que ser disruptivo. Hay que empezar a pensar que las comunidades solas no pueden, necesitan una participaci�n estatal en dos cosas complejas: el tema competencial y con el capital humano. Al menos necesitamos traer un mill�n de trabajadores m�s para duplicar la producci�n en el periodo de choque.

Con este panorama, �cu�les son los objetivos para su segundo mandato en Asprima?

Este mandato es el de bajar de las musas al teatro. Hemos conseguido cambios normativos important�simos, pero ahora hay que bajar a las trincheras para que los ayuntamientos apliquen esos cambios. La ley LIDER puede ser estupenda, pero si los ayuntamientos no se adaptan con su plan estrat�gico, la ley tendr� cero aplicaci�n, como pas� con la anterior. En Madrid tenemos oro molido, nuestra herramienta Landcam identific� suelo en desarrollo para 360.000 viviendas. Si logramos que entren en simultaneidad, llegaremos a nuestro reto de 40.000 viviendas al a�o. Mi objetivo es que los promotores seamos capaces de producir la oferta que las familias demandan y al precio que demandan. En la legislatura anterior pusimos las bases; en esta, todos debemos tiremos del carro.