En resumidas cuentas
Construcci�n de vivienda en Madrid
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Se puede olvidar para vivir, pero no vivir del olvido. Siete mil millones, el triple que el plan anterior, para no resolver el problema. El Consejo de Ministros aprob� ayer un Plan Estatal de Vivienda que confunde gasto con pol�tica y ruido con diagn�stico.
Llevamos veinte a�os acumulando evidencia emp�rica sobre pol�ticas de vivienda en Europa, y el patr�n es tozudo: los efectos a largo plazo divergen sistem�ticamente de los de corto plazo, con frecuencia en sentido opuesto. Los controles de renta alivian al inquilino instalado y expulsan al siguiente. Las ayudas al alquiler, cuando no hay suficiente oferta para absorberlas, acaban empujando los precios hacia arriba: una parte significativa termina, seg�n la propia Cour des Comptes francesa, en el bolsillo del arrendador. La vivienda social funciona a medias y con muchas precauciones, y solo donde se ha construido durante un siglo sin interrupciones, como en Viena (con efectos, adem�s, limitados); no donde se improvisa una legislatura s� y otra tambi�n.
Espa�a lleva d�cadas haciendo lo contrario de lo que la evidencia recomienda. El modelo VPO en propiedad con desprotecci�n autom�tica ha dejado, tras una inversi�n p�blica monumental, un parque de alquiler social de apenas el 2% del total, frente al 10,5% de media europea. Cada vivienda protegida que se construye tiene fecha de caducidad: se incorpora al mercado libre y alimenta la escasez que pretend�a combatir. Es S�sifo con escritura p�blica. El Plan reconoce por fin ese fallo estructural al blindar la calificaci�n protegida con car�cter permanente. Bienvenido sea. Pero convive con un RDL 8/2026 que limita rentas al 2%, con zonas tensionadas de dudoso efecto documentado en Catalu�a, y con un debate p�blico obsesionado con los grandes tenedores —que poseen el 1,9% del parque— y con la vivienda tur�stica como chivo expiatorio de una escasez que afecta a todas las capitales europeas, tengan o no turistas. Tres caballos tirando en direcciones opuestas del mismo carro.
Se gastan siete mil millones en repartir la escasez. Ninguno en eliminarla. No se libera suelo, no se simplifican licencias, no se da seguridad jur�dica al promotor. En las ciudades donde hay empleo, urbanizar tarda cinco a�os y construir otros dos; mientras tanto, el d�ficit crece a ciento cincuenta mil hogares anuales. El 40% del Plan ir� a construir o comprar vivienda existente: el Estado entrando como gran comprador en un mercado ya tensionado, empujando los precios que dice querer contener.
No hay varita m�gica, y conviene decirlo. Jap�n, Suiza y los Pa�ses Bajos han contenido precios combinando planes urban�sticos que permiten densificar donde hay demanda, licencias tramitadas en meses y no en a�os, y un marco jur�dico estable que anime a construir y alquilar. Las grandes ciudades espa�olas funcionan con planes generales de los a�os setenta, y el marco legal del alquiler cambia cada legislatura.
H�lderlin escribi� que el hombre habita po�ticamente la tierra. En Espa�a habita burocr�ticamente, cuando puede. El 65,9% de los j�venes entre dieciocho y treinta y cuatro a�os sigue en casa de sus padres. La tasa de propiedad entre los treinta y los treinta y cuatro ha ca�do veinte puntos en dos d�cadas. La mitad de los mayores de setenta tiene segunda residencia. Es una redistribuci�n entre generaciones disfrazada de crisis habitacional.
Tras convenios, decretos, licencias y plazos administrativos, las primeras llaves efectivas del Plan se entregar�n de 2029 o 2030. Para entonces faltar�n otras setecientas mil viviendas. La soluci�n exige diez a�os de reformas peque�as y constantes en el suelo, en las licencias, en la fiscalidad de la construcci�n, en la calificaci�n del parque p�blico. Nada espectacular, nada inmediato. Sabemos d�nde est� el problema. Hace falta decidir si queremos empezar a resolverlo o seguir habit�ndolo.