-�En 30 d�as salvaremos a muchos seres humanos�.

Con estas palabras, la vicepresidenta Yolanda D�az animaba desde los micr�fonos de Cadena Ser hace cuatro semanas a los inquilinos cuyo contrato vence este a�o a solicitar de forma inmediata la pr�rroga de dos a�os de sus condiciones de alquiler. �Es importante�, enfatiz�.

-�Mandad ya el burofax�, insist�a dos d�as despu�s Gabriel Rufi�n desde el Congreso.

-�Debe ser aceptado obligatoriamente por el arrendador�, apuntaba el Ministerio de Consumo de Pablo Bustinduy en el medio millar de cartas a caseros profesionales que ha enviado esta misma semana.

La idea se repite. Y se ha lanzado en las cuatro �ltimas semanas tambi�n desde otras organizaciones, como los sindicatos CCOO y UGT, la asociaci�n de consumidores Facua, o el Sindicato de Inquilinas: la ventana de oportunidad para conseguir esa pr�rroga se cierra y �hay que moverse r�pido�. Esa ventana, en concreto, puede cerrarse este martes.

El motivo es complejo. El Gobierno aprob� el viernes 20 de marzo su bater�a de medidas para paliar los efectos de la guerra en Ir�n. Y lo hizo a trav�s de dos decretos, uno con las medidas energ�ticas que ten�a proyectadas (y que fue convalidado el 26 de marzo en el Congreso) y un segundo centrado en la vivienda. Este tom� forma esa misma ma�ana tras un tenso Consejo de Ministros extraordinario en el que los ministros de Sumar se plantaron durante algo m�s de dos horas.

En ese decreto improvisado se estableci� un l�mite del 2% a toda subida de renta que se tenga que actualizar en 2026 y una pr�rroga, con las mismas condiciones, hasta el 31 de diciembre de 2027, de todos los contratos con independencia de la fecha de su firma.

El problema es la falta de apoyo parlamentario de este segundo decreto, que no convence ni a socios del Gobierno como Junts o PNV, por lo que su vida parece condenada a ser corta. Y es que los decretos entran en vigor nada m�s aprobarse (es decir, ya lo est�), pero deben ser convalidados por las Cortes durante los 30 d�as posteriores a su salida del Consejo de Ministros. En caso de no ser as�, se vuelve a la legislaci�n anterior. De ah� los llamamientos de D�az, Rufi�n o Bustinduy a actuar con celeridad.

No es la primera vez que los alquileres viven una situaci�n legislativa incierta o intermitente desde que gobierna Pedro S�nchez. En 2018, el entonces Ejecutivo monocolor del PSOE que se erigi� tras la moci�n de censura contra Mariano Rajoy, aprob� un decreto sobre el alquiler para dar m�s estabilidad a los contratos, ampliando su duraci�n de tres a cinco a�os y extendiendo a otros tres las pr�rrogas obligatorias. En ese texto se limitaba, adem�s, la cuant�a de garant�as adicionales (no se pod�an superar los dos meses de fianza) que los caseros pod�an pedir a los inquilinos.

Entonces a�n no exist�a el Ministerio de Vivienda y el decreto lo impuls� y defendi� el titular de Fomento, Jos� Luis �balos, como una forma de proteger a los inquilinos. Sin embargo, como puede volver a pasar ahora, tuvo una vida corta. A Podemos no le convenci� y convirti� este texto en su primer gran desencuentro legislativo con el Gobierno de Pedro S�nchez, con el que hab�a firmado un acuerdo presupuestario, que inclu�a medidas m�s intervencionistas en materia de vivienda, incluyendo topes a los precios.

La formaci�n de Pablo Iglesias asest� con el decreto del alquiler su primera gran derrota legislativa al Ejecutivo, que s�lo consigui� para �l los 103 votos a favor del PSOE. El decreto por tanto, decay�. Los socialistas y los miembros de Podemos recompusieron su relaci�n en este asunto meses m�s tarde, negociando un segundo decreto que entr� en vigor en marzo y que tampoco entonces recog�a limitaciones de precios, pero que s� daba pasos hacia lo que luego fue la Ley de Vivienda, dando m�s poder a los Ayuntamientos o estableciendo la necesidad de crear un sistema estatal de �ndices de precios.

Pero lo cierto es que, en apenas cuatro meses, fueron cuatro las legislaciones vigentes en materia de alquiler: hasta el 22 de diciembre de 2018, las que marcaba la Ley de 2013 de Rajoy; desde el 22 de diciembre hasta el 22 de enero de 2019, la normativa que establec�a el decreto del Ejecutivo (Real Decreto-ley 21/2018); del 22 de enero a 6 de marzo, de nuevo la normativa de 2013 y a partir del 6 de marzo, la del nuevo decreto pactado con Podemos (Real Decreto-ley 7/2019).

El efecto de este vaiv�n legislativo fue patente en el mercado, en el que se instaur� un efecto calendario aquellos meses de inicio de 2019. Muchas decisiones se aplazaron y otras muchas se adelantaron a la espera de ver qu� legislaci�n era la que acababa por imponerse creando una sensaci�n de incertidumbre e inseguridad que termin� por encoger a�n m�s la oferta disponible.

La percepci�n de un incremento de riesgo asociado al alquiler tambi�n provoc� el endurecimiento de las condiciones de acceso a las viviendas que se mantuvieron en el mercado, como �mayores garant�as y aplicaci�n de filtros de solvencia m�s estrictos para los inquilinos, adem�s de la inseguridad jur�dica de los contratos que fueron firmados durante ese periodo�, explican fuentes de Unive Abogados, ya que deb�an seguir aplicando la normativa, pues la derogaci�n �no tiene efectos retroactivos�. El escenario, ahora, est� a punto de repetirse.

�Esto no es un vac�o legal, es algo m�s sutil: una fragmentaci�n del mercado, donde cada contrato vive bajo reglas distintas seg�n cu�ndo se firma�, advierte Francisco Rodr�guez, catedr�tico de Econom�a de la Universidad de Granada y director del �rea Financiera y Digitalizaci�n de Funcas.

�Ya ocurri� en 2019: el decreto decay�, se volvi� al marco anterior y en pocas semanas se aprob� otro, sin colapso pero con mucha volatilidad regulatoria. El problema no es la ausencia de norma, sino el exceso de cambios en muy poco tiempo, que desorienta a propietarios, inquilinos e inversores�, advierte este catedr�tico.

Para Rodr�guez, �cuando la pol�tica de vivienda se legisla a golpe de decreto, el mercado deja de anticipar y pasa a reaccionar, y eso tiene costes�. Y es que, seg�n advierte, �se introduce un incentivo perverso: paraliza decisiones en el corto plazo y reduce la oferta justo cuando m�s se necesita�.

Adem�s, los efectos de esta volatilidad normativa son duraderos en la confianza de los propietarios e inversores, que al percibir mayor riesgo en su inversi�n, �tienden a protegerse exigiendo mayores garant�as o aplicando filtros�, apuntan desde Unive Abogados, como avales bancarios, contratos de trabajo indefinidos, mayores rentas o familias sin hijos, entre otros, para minimizar riesgos. Una situaci�n que, parad�jicamente, termina afectando a quienes se busca blindar en estas pol�ticas: a los inquilinos que m�s necesitan de oferta asequible en medio de la crisis habitacional. As� tambi�n ocurre en otras medidas propuestas, como la moratoria de desahucios, que aunque no se han concretado en Reales Decretos, �la mera posibilidad de que se prorroguen como ha ido aconteciendo repetidamente desde 2020 y hasta 2026 genera desconfianza en los arrendadores que, en muchos casos, han optado por vender sus inmuebles o retirarlos del alquiler, o incluso pasarlos a modalidades de alquiler tur�stico o temporal�, explican.

Tambi�n Santiago Calvo, doctor en Econom�a y profesor en la Universidad de las Hesp�rides, advierte de la anomal�a de esta situaci�n: ��ltimamente se legisla por acumulaci�n de decretos fallidos, que dista mucho de gobernar. Fabricamos incertidumbre en vez de viviendas�. De hecho, el decreto tumbado en 2019, aunque aprobado meses despu�s, supuso el �pistoletazo de salida� para otras intervenciones del mercado, la zona cero de la actual emergencia habitacional, como el control de precios en Catalu�a, la prohibici�n de los desahucios y la Ley de Vivienda.

Seg�n datos de Idealista, el �clima de persecuci�n contra los propietarios�, ha llevado a perder m�s del 60% de la oferta disponible, incrementos del 40% en los precios y una �salvaje competencia� entre posibles inquilinos que ha provocado la �elitizaci�n del alquiler�, que sistem�ticamente excluye del mercado a j�venes y familias vulnerables.

�Llama la atenci�n que, siete a�os despu�s, el debate sigue girando en torno a qui�n soporta el coste de la escasez, sin una sola medida seria para ampliar la oferta de vivienda. El decreto-ley se usa como gesto de se�alizaci�n pol�tica, pero los gestos, por muy rentables que sean electoralmente, no construyen ni una sola vivienda�, lamenta Calvo.

La m�s que probable derogaci�n de este decreto el martes refuerza las dudas que, de por s�, ya est�n presentes entre los agentes del mercado, y est� situaci�n puede afectar las expectativas y la planificaci�n tanto de propietarios como de inquilinos, alterando el comportamiento de la oferta de manera similar a lo ocurrido en 2019. �Todas estas propuestas pol�ticas que plantean prohibir desahucios o limitar subidas de rentas, aunque no se materialicen de inmediato, generan anticipaci�n de mayores costes y riesgos, lo que disuade la inversi�n en el sector inmobiliario del alquiler�, apuntan fuentes de Unive Abogados.

El Gobierno se enfrenta este martes, tras agotar al m�ximo el plazo que le marca la ley, al dictamen final del Congreso sobre si se convalida, o no, el decreto con las medidas de vivienda. Ha apurado hasta el �ltimo d�a, para que esa ventana est� abierta lo m�ximo posible. �Si despu�s las tres derechas de este pa�s, se llamen Junts, PP o Vox, lo quieren tumbar, que lo tumben, pero les va a salir caro�, apunt� Yolanda D�az.