"Pinchar una burbuja es doloroso. Es estar en una fiesta y que de repente entre un tío te quite la música y te diga: '¡Se acabó!'". La definición es de Miguel Sebastián, el que fuera ministro de Industria y Turismo del ahora caído en desgracia José Luis Rodríguez Zapatero. Se refería Sebastián a la situación de España antes de 2008 y a cómo algunas de las voces que veían el abismo de lejos no se atrevieron a dar un paso al frente y advertir antes de que todo saltase por los aires. Han pasado casi dos décadas de aquella crisis. Nadie podía pensar entonces que la vivienda volvería a venderse de la manera desenfrenada que lo ha hecho en estos últimos años o que sus precios se acercarían de nuevo a los niveles récord de entonces, pero ha sucedido y hay quien ha temido que la fiesta de entonces se repitiera ahora. No ha sido así y no estamos en esa pantalla. A decir de los economistas y expertos, no hay burbuja inmobiliaria en España, y empiezan a aparecer señales de que la canción está cambiando de ritmo y de que el último boom del ladrillo está tocando a su fin. Sin alarmismos.

Cualquiera que esté suscrito a los avisos de los principales portales de vivienda puede comprobarlo, pues cada vez es más frecuente recibir alertas con bajadas de precios en las casas en venta. Cuesta más vender, se tarda más en cerrar operaciones y organizaciones como Asprima, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid, alertan de una caída de los certificados de fin de obra en la región. Pero hay además otros indicadores estadísticos que ya apuntan también en esa dirección: las compraventas, por ejemplo, acumularon en el primer trimestre del año un descenso del 2,6% en comparación con el año anterior, según publicó esta semana el Instituto Nacional de Estadística. En cuanto al alquiler, las rentas retrocedieron en abril un 1,2% respecto al mes anterior y aunque subieron un 5,2% en su variación interanual, se trata del incremento más bajo de los últimos doce meses, de acuerdo con el portal inmobiliario Fotocasa. ¿Estamos, pues, ante el principio del fin del último boom inmobiliario? ¿Se puede hablar de cambio de ciclo?

"Más que un cambio de ciclo, estamos entrando en una fase de moderación o desaceleración en el segmento residencial tradicional, donde el acceso a la financiación y la pérdida de capacidad adquisitiva están marcando un cierto techo social en algunas zonas", apunta José Antonio Muro, director general y vicepresidente de Grupo Tecnitasa.

"Venimos de un periodo absolutamente excepcional en el que la vivienda prácticamente volaba. Se generalizaron fenómenos como las compras exprés o incluso compras sin visitar la casa. Los inmuebles salían al mercado y se vendían en menos de una semana con una fuerte competencia entre compradores. Ahora el ciclo cambia y saldremos de ese boom inmobiliario que duró un lustro", defiende María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Ferran Font, su homólogo en Pisos.com, califica esta nueva etapa como un "cambio de velocidad" después de un 2025 que fue récord en cuanto a transacciones de vivienda. Recuerda que "hacía 20 años que no se vendía tanto", por eso ahora nos llaman la atención las bajadas pero, en su opinión, entran dentro de lo esperable en el contexto actual.

Ese contexto está marcado por la falta de oferta, una demanda cuya capacidad de pago está llegando a su límite, unos bancos que están empezando a bajarse de la guerra hipotecaria y unos tipos que van al alza. ¿Significa eso que los precios de la vivienda van a bajar?Spoiler: sólo en algunas zonas.

En el sector defienden que "comprar ahora será más barato que comprar el año que viene", pero también tienen claro que el encarecimiento de los inmuebles se modulará. "Todos los factores que impulsan la demanda y sostienen los precios están a punto de perder fuerza: los flujos migratorios disminuirán, lo que provocará un enfriamiento gradual del mercado laboral, mientras que los tipos de interés vuelven a subir. La asequibilidad se está viendo comprometida, especialmente en las zonas más caras donde se concentra la mayor parte de la demanda, lo que ha provocado una caída de las ventas a principios de año. Creemos que esto presagia un menor aumento de los precios a partir de ahora", reflexiona Ángel Talavera, economista jefe para Europa de la Oxford Economics, en el análisis Housing market gets hotter, but could be turning a corner publicado recientemente.

Lo confirman también desde Idealista. En el portal inmobiliario detectan "un parón en las compras que está provocando que se acumule producto progresivamente en la parte de la oferta. Pese a que seguimos en niveles históricamente bajos, los precios estén empezando a reaccionar; siguen subiendo, pero ya no al ritmo del año pasado", asegura Francisco Iñareta, portavoz de la compañía.

En Idealista también vienen observando que el porcentaje de vendedores que acceden a rebajar los precios está creciendo, una realidad que empieza a palparse en las agencias inmobiliarias. "En precios publicitados, tanto en compraventa como en alquileres, los ajustes de precios son claros", dice José María Alfaro, presidente de FAI (Federación de Asociaciones Inmobiliarias). Aunque lo que más llama su atención es que esos ajustes ya comienzan a alcanzar a las habitaciones: "Es para mí la señal más relevante y un claro indicador de que la demanda no llega a los niveles de precios que le piden. La demanda solvente está en crisis", advierte.

Y esta es, quizá, la principal consecuencia de la última gran fiebre del ladrillo en España.

Los efectos del 'boom'

En el lado positivo, Beatriz Toribio, directora ejecutiva de ULI (Urban Land Institute), destaca que a raíz del reciente boom en España, se ha desarrollado y profesionalizado el mercado del alquiler, se ha puesto de relieve la importancia de hacer vivienda asequible para arrendar y se ha visto la necesidad de que haya colaboración público-privada y seguridad jurídica.

En el lado negativo, el fervor por comprar y vender casas en nuestro país ha generado una crisis de accesibilidad a la vivienda que no sólo alcanza a jóvenes y familias vulnerables [los jóvenes, según el Consejo de la Juventud de España, necesitan ahora casi el 99% de su sueldo para irse a vivir solos], sino que se ha llevado por delante a buena parte de la clase media. Hay un número creciente de hogares con sueldos medios que en muchos puntos del país no pueden adquirir un inmueble ni pagar una renta mensual de alquiler porque sus ingresos no son suficientes. "El problema del acceso a la vivienda ha empeorado claramente. Para la clase media o media-baja y para las personas con menos recursos es mucho más complicado", reconoce Toribio.

La Ley de Vivienda, que el Gobierno aprobó en 2023 y de la que se cumplen ahora tres años, nació con la vocación de abordar esta problemática, pero sus efectos en este sentido son, hasta ahora, cuestionables. "La norma intentó resolver un problema de escasez actuando principalmente sobre los precios y sobre la intervención del mercado, pero sin abordar de forma suficiente el aumento de la oferta. Cuando se introducen medidas que generan incertidumbre, inseguridad jurídica o reducen la confianza, muchos propietarios reaccionan retirando viviendas del mercado, destinándolas a otros usos o simplemente decidiendo no alquilar. Y cuando la oferta se reduce en un mercado ya tensionado, quienes más sufren son precisamente los hogares con menos capacidad económica: hay menos viviendas disponibles, más competencia entre inquilinos y mayores barreras de acceso", reconoce Helena Beunza, presidenta de la asociación de propietarios de viviendas en alquiler ASVAL y secretaria general de Vivienda en la época en la que José Luis Ábalos fue ministro de Transportes.

"La ley ha tenido un efecto perverso porque ha beneficiado en el arrendamiento a las personas que ya tenían más posibilidades de pagar. Se ha dado una elitización del alquiler", señalan otras fuentes del sector inmobiliario consultadas.

¿Y ahora qué?

Si las cosas no cambian mucho y muy pronto, todo parece indicar que la nueva etapa en el inmobiliario seguirá en esta línea. El mercado da por hecho que se mantendrá la presión por la falta de oferta, el avance de la vivienda de lujo y el empuje del alquiler ante las dificultades para comprar.

"El comportamiento del mercado en los próximos meses estará condicionado, en gran medida, por la evolución de los tipos de interés y del Euríbor. El entorno internacional introduce además un nuevo foco de incertidumbre. Las tensiones geopolíticas podrían derivar en un repunte inflacionista con impacto directo en el mercado. Un encarecimiento de los costes de construcción dificultaría la generación de nueva oferta y, en paralelo, un posible endurecimiento de la política monetaria por parte del BCE podría encarecer de nuevo la financiación, afectando especialmente a la demanda más dependiente del crédito", señala María Matos, de Fotocasa.

Desde Bankinter pronostican subidas del 7% para este año y del 4% para el siguiente, mientras que BBVA Research prevé que el crecimiento insuficiente de la vivienda nueva presione al alza los precios, con un encarecimiento del 10,2% en 2026 y un 6,8% para 2027.

En Tecnitasa distinguen también entre obra nueva y segunda mano, y añaden que las variaciones de precios dependerán de las zonas. "En ciudades y mercados con elevada demanda como Madrid, Valencia, Málaga o determinadas áreas prime y turísticas, los precios seguirán previsiblemente en ascenso por una cuestión estructural de oferta y demanda. En cambio, en mercados menos demandados sí podría darse cierta estabilización".

Descartado el escenario de 2008 y la posibilidad de que aparezcan gangas generalizadas como ocurrió entonces, la pregunta para el comprador de a pie parece inevitable: ¿Es momento ahora de comprar o vender o mejor esperar para ver hacia dónde evoluciona el mercado? "No existe una respuesta única porque depende mucho del perfil de comprador o de vendedor, así como de sus necesidades y del tipo de activo o ubicación. En zonas con alta demanda y oferta limitada, esperar no necesariamente implica encontrar mejores precios en el futuro. En otros mercados más estables o secundarios sí puede haber más margen de negociación", dice José Antonio Muro.

"Es momento de ver lo que pasa y hacia dónde se dirige el mercado", responde Iñareta, de Idealista. "La compra de una vivienda es una decisión muy importante que implica muchos factores. Depende de cuál sea tu situación personal o de cuáles sean tus expectativas de futuro. Es verdad que los precios pueden tender a la estabilización, pero la financiación se está encareciendo, o sea que lo que puedes ganar por un lado, lo pierdes por el otro. Si estás buscando una casa, encuentras algo que te gusta, crees que está en precio y te lo puedes permitir, es un buen momento para comprarlo porque ahora la financiación es asequible", remata.