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La vivienda de lujo también empieza a perder brillo. Despues de varios años en los que el mercado inmobiliario de las zonas más exclusivas ha convertido a Madrid y a otros lugares de España en el foco de atención de las grandes fortunas de todo el mundo, el ritmo empieza a cambiar. Las negociaciones se extienden más tiempo, las operaciones tardan más en cerrarse y los precios empiezan a ajustarse a la baja en una ralentización que empieza a ser un secreto a voces en el sector.
El frenazo se ha convertido en el elefante en la habitación del que pocos quieren hablar, principalmente por el miedo a cierto "efecto contagio", según reconocen varias fuentes inmobiliarias consultadas por EL MUNDO; temen que ante la posibilidad de que los precios sigan bajando, muchos vendedores retrasen sus decisiones de compra a la espera de valores más económicos. "El mercado no está con la misma alegría que hace unos meses" o "la palabra oportunidad se escribe cada vez más pequeña" son algunas de las reflexiones que dichas fuentes han compartido con este diario.
La inestabilidad geopolítica a nivel global y el desacople entre las expectativas de la oferta y la demanda están detrás del incipiente cambio. También el contexto financiero, marcado por las presiones inflacionarias y las previsiones de nuevas subidas de tipos de interés (al menos en Europa), un factor que podría reducir la capacidad de compra de parte de la demanda y ralentizar, aún más, la toma de decisiones.
La moderación del sector se produce tras años de una efervescencia inaudita en el mercado residencial de lujo en España. Grandes patrimonios de todo el mundo han recalado los barrios más pudientes de todo el país atraídos por el clima, la cultura, la regulación y la situación estratégica para hacer negocios con el resto de Europa. Colombianos, mexicanos, venezolanos, chilenos, chinos o árabes han transformado la dinámica residencial de capitales como Madrid y han revolucionado el mercado inmobiliario general, incluido el tradicional, tirando al alza de los precios de la vivienda y reconfigurando zonas que antes estaban al alcance de bolsillos más modestos. Véase el ejemplo del barrio de Chamberí en la capital madrileña.
La ralentización ahora es especialmente evidente en Madrid, epicentro de la gran eclosión que ha vivido el segmento de lujo en los últimos años, pero también se aprecia en otros lugares como Barcelona o la Costa del Sol. "Se ha llegado a un tope en las zonas prime de Madrid. En nuestro caso, detectamos el parón hace casi dos meses y decidimos cambiar la estrategia: intentamos convencer a los vendedores de que bajen un poco el precio del inmueble para aprovechar que aún es buen momento en el mercado. Hablamos de rebajas entre el 5% y el 15% de la oferta inicial", reconoce Juan Luis Sáez, director general de The Avenue, firma especializada en real estate de lujo.
Desde Engel & Völkers, confirman que observan "un creciente desacople entre oferta y demanda que podría dificultar las operaciones de compraventa en los próximos meses", asegura Juan-Galo Macià, presidente de Engel & Völkers Iberia y Sudamérica. "Detectamos un cambio progresivo en la dinámica del mercado residencial en las principales ciudades, como Madrid y Barcelona, y sus respectivas áreas metropolitanas, con un gap entre el precio de la oferta y la demanda, especialmente visible en determinadas tipologías de vivienda y zonas residenciales donde el precio de los inmuebles en comercialización está aumentando más rápido que el ritmo de absorción de compradores. Si este comportamiento se mantiene durante los próximos meses, la capacidad de absorción podría reducirse progresivamente, generando mayores tiempos de comercialización y una presión creciente sobre los precios de salida", añade.
Según el directivo de Engel & Völkers, el tiempo medio de comercialización de viviendas en Barcelona y su área metropolitana ha aumentado un 7,5% respecto al mismo periodo de los últimos años, mientras que el número de compradores activos se ha reducido un 3% en comparación con el año anterior. En cuanto al desacople de precios, queda patente en la diferencia entre el precio publicado y el precio de venta real o cierre, "que difiere un 16,2% entre ambos", lo que demuestra que los inmuebles requieren de ajustes de precio para cerrar la operación.
"Lo que antes se tardaba un mes en vender, ahora lleva tres o cuatro meses. Vemos parálisis en algunas zonas, pero lo que es muy bueno, se mantiene en precios", describen desde otra gran inmobiliaria en la capital con décadas de experiencia a sus espaldas.
Y es que eso precisamente, la experiencia, es lo que podría marcar la diferencia en lo venidero. En un mercado donde la exclusividad y el trato personalizado al cliente es la moneda de cambio habitual, la individualización y la distinción cobran mayor protagonismo cuando las posibilidades de negocio se acotan. En los últimos años, el boom de la vivienda de lujo en España ha animado la apertura de firmas y boutiques especializadas para captar el aluvión de inversores millonarios procedentes de todo el mundo que han recalado con sus grandes fortunas en el país. Ahora, muchas de ellas tendrán que reaccionar para adaptarse a lo que parece un nuevo contexto competitivo o, de lo contrario, correrán el riesgo de quedarse por el camino. "Será una criba lógica y natural en el sector que podría afectar menos a las que tengan una buena diversificación del negocio", advierte uno de los expertos.
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