Actualizado Jueves, 18 junio 2026 - 23:28

En España hacen falta muchas viviendas y ni los topes al alquiler, ni los bonos de arrendamiento para jóvenes, ni los avales del ICO, ni las limitaciones de los pisos turísticos ni la protección extraordinaria ante los impagos son medidas suficientes ni efectivas para abordar la crisis habitacional derivada de ese déficit de casas. Lo dice el Banco de España, a su manera, en el Informe Anual de 2025 publicado ayer por el organismo liderado por José Luis Escrivá, en el que dedica un capítulo específico a la situación residencial del país. El documento supone una enmienda a las principales iniciativas de la política de vivienda desplegadas por el Gobierno de Pedro Sánchez en los últimos años porque considera que actúan más sobre la demanda que sobre la oferta y porque sus consecuencias -advierte- pueden acabar siendo muy diferentes a las esperadas.

Todo esto lo dice el supervisor -insistimos, a su manera- en un ejercicio de sí pero no que apela a la literatura económica contrastada y que pretende poner el foco en la necesidad de crear nuevas viviendas para responder a la creciente presión demográfica en el país. Para ello, su marco de partida es que en España existe un déficit de 750.000 viviendas que ha crecido respecto a previsiones anteriores y que seguirá creciendo si los esfuerzos del mercado y de las administraciones públicas no se centran en incrementar la oferta, porque la creación de hogares se mantendrá al alza en los próximos años. "Si tenemos un déficit de 750.000, cerrarlo sólo depende de cuánto puede crecer la oferta de vivienda respecto a la creación de hogares. Si somos capaces de dinamizar eso tardaremos menos, pero al ritmo de producción actual tardaremos bastante porque no podemos detener la dinámica poblacional", aseguró ayer David López Salido, director general de Economía del supervisor, durante la presentación del estudio en Madrid. "¿Cómo podemos hacer que sea lo más rápido posible?", añadió, dejando la pregunta en el aire.

El Banco de España incluye en su análisis una serie de recomendaciones para conseguirlo, entre las que figuran elevar la coordinación entre administraciones con competencias de vivienda, especialmente en planificación urbanística y gestión del suelo, así como simplificar la regulación; apuesta también por potenciar la construcción industrializada, aumentar la rehabilitación y la movilización de vivienda vacía; invertir en transportes e infraestructuras en las áreas metropolitanas de las grandes ciudades e impulsar el parque de vivienda pública. "El parque público de vivienda es dramáticamente diferente en España respecto al nivel internacional", dijo López Salido. Y basta un dato para ilustrarlo: en España, la proporción del parque de vivienda pública sobre el total de viviendas principales es un 1,5%, es decir, una de cada 65 viviendas es pública, frente a lugares como Países Bajos, donde una de cada tres viviendas es pública.

Pero el supervisor incluye también una radiografía de las medidas que se han puesto en marcha y es ahí donde cuestiona su efectividad. "Tratamos de poner de manifiesto la importancia de que la situación de vivienda actual requiere pensar en factores de oferta fundamentalmente y en los factores de demanda habría que usar políticas más focalizadas en grupos de vulnerabilidad muy concretos y temporales porque tienden a generar distorsiones. No se ataja el problema con medidas sobre la demanda", dijo López Salido. "Y los controles de precios son medidas sobre la demanda", aclaró.

Precisamente sobre el tope a las rentas de alquiler y la protección contractual de los inquilinos (por ejemplo, el reciente decreto fallido para prorrogar los contratos vigentes), el informe del Banco de España reconoce que pueden funcionar a corto plazo, pero generan efectos indeseados si se sostienen en el tiempo porque suponen "una disminución de la renta real de los propietarios de vivienda" que afecta afecta a los incentivos a la inversión residencial y con ella disminuiría la oferta de nuevas viviendas en alquiler. "Este efecto sobre la oferta también podría dar lugar al desplazamiento de viviendas a otros usos alternativos (turístico o de temporada) o a la venta de estas viviendas" y "puede incentivar incrementos de los precios de los contratos que se encuentran por debajo de los máximos regulatorios [...] las ganancias de bienestar de corto plazo sobre los hogares vulnerables debidas a los controles de precios se verían compensadas por pérdidas de bienestar a medio y largo plazo", recoge.

En una referencia a las limitaciones de las viviendas turísticas o los alquileres temporales, el supervisor señala que "las regulaciones que limitan el uso no residencial de la vivienda pueden contener la demanda en zonas con problemas de acceso, si bien reducen la actividad de otros sectores económicos como el turismo, la restauración, el comercio o, incluso, la educación superior".

El Banco de España también se ha reservado espacio para analizar las medidas de protección a los inquilinos diseñadas considerando distintos criterios de vulnerabilidad social, como las que estableció el Gobierno para los casos de impagos de familias vulnerables. "Pueden generar efectos adversos sobre la oferta de vivienda en alquiler si las AAPP no cubren determinados riesgos que afectan a los propietarios de las viviendas", alerta. En el contexto europeo existen programas de avales públicos o de aseguramiento de rentas del alquiler por parte de las AAPP que, bajo determinadas circunstancias, garantizan a los arrendadores el cobro del alquiler de manera ágil. Esta medida es una herramienta que puede favorecer el acceso al alquiler de jóvenes o trabajadores con un adecuado nivel de ingresos que no disponen de garantías adicionales para acceder al arrendamiento", recomienda.

En cuanto a medidas fiscales de apoyo a la demanda de alquiler o la compra, recoge que pueden ser poco efectivas en ámbitos territoriales con una oferta rígida. "Entre las más destacadas se encuentran los beneficios fiscales en el impuesto sobre la renta personal o los bonos y las transferencias a los inquilinos destinados a sufragar el alquiler. La literatura económica documenta que las políticas de apoyo a la demanda se trasladan, en función de la inelasticidad de la oferta, a unos mayores precios y los recursos públicos se transfieren a la oferta. La traslación a precios puede no observarse en, por ejemplo, los contratos vigentes de alquiler, pero se reflejaría en la fijación de los precios de los nuevos contratos en aquellas zonas con oferta rígida", apunta.

Sobre los avales públicos para la adquisición de vivienda con hipotecas-como los que han puesto en marcha el ICO y algunas CCAA-, avisa de que tienen una efectividad "cuantitativamente limitada" en las áreas tensionadas "donde los precios son más elevados que el límite promedio fijado a nivel de comunidad autónoma y donde los hogares deben realizar mayores esfuerzos para adquirir una vivienda".