En España hace falta vivienda para afrontar la crisis de accesibilidad que atraviesa el país en los últimos años. Para ser exactos, entre 2021 y 2025 -periodo que abarca el último boom inmobiliario- se ha acumulado un déficit de 750.000 casas para cubrir las necesidades generadas por el crecimiento demográfico y la creación de nuevos hogares en el país. Así lo estima el Banco de España en su Informe Anual de 2025, donde eleva al alza previsiones anteriores de la institución que contabilizaban la falta de 600.000 y 700.000 casas para atender la presión creciente de la demanda.

La nueva cifra, por ponerla en perspectiva, casi duplica al déficit registrado en Italia (400.000 viviendas) y se mantiene muy por encima de las 300.000 de Portugal. Y lo que el supervisor considera peor: todo indica a que ese déficit seguirá creciendo en los próximos años porque la brecha entre la producción de nuevas viviendas y la creación de nuevos hogares residentes seguirá creciendo. "Lo que vemos en el lado de la oferta no es muy halagüeño", ha dicho David López Salido, director general de Economía del supervisor que ha presentado el informe este jueves en Madrid.

Tal y como destaca el supervisor, ese desequilibrio entre producción de vivienda nueva y creación de hogares es común en las grandes economías del área del euro, "con la notable excepción de Alemania", pero destaca especialmente en el caso de la Península Ibérica. "En Portugal se estima un déficit acumulado de viviendas entre 2021 y 2025 de en torno a 300.000 unidades, cuantía equivalente al 6,6% de sus hogares residentes en 2025. En España, el diferencial acumulado en el mismo período (750.000 viviendas) alcanzó unos niveles que casi doblan a los de Italia (400.000 viviendas)", recoge el documento. "En términos relativos al número de hogares residentes en 2025, el déficit acumulado de viviendas fue sensiblemente mayor en España (3,7%), frente al 1,5% de Italia o a la situación de equilibrio de Francia. Alemania fue la única gran economía de la UEM en la que durante este período la producción de viviendas aumentó en una cuantía superior al crecimiento de sus hogares residentes (225.000 viviendas y 0,5% de los hogares residentes)", añade.

Esta situación es el resultado de una combinación entre la creación insuficiente de oferta de vivienda y la fortaleza de la creación neta de hogares (240.000 en 2025, en línea con el promedio anual de 245.000 entre 2021 y 2024). "Este crecimiento de la demanda residencial de vivienda contrasta con la reducción del 9% en el incremento bruto del parque de viviendas (92.000 nuevas viviendas terminadas en 2025). De ese modo, se amplía el déficit acumulado de viviendas, que alcanza unas 750.000 unidades entre 2021 y 2025", destaca el análisis del Banco de España.

Más de la mitad de ese diferencial, en concreto un 52,5%, se concentra en seis provincias -Madrid, Barcelona, Alicante, València, Murcia y Málaga- y contribuye, según el supervisor, "al progresivo envejecimiento del parque de viviendas, que presenta necesidades de rehabilitación y requiere mejoras de su eficiencia energética".

El déficit de vivienda que cuantifica el Banco de España contrasta con la capacidad que el organismo gobernado por José Luis Escrivá estima para el país, donde asegura que hay suelo suficiente para edificar hasta 7 millones de viviendas. "El suelo urbanizable en las áreas de desarrollo y la planificación urbanística en los distintos municipios —que determina la capacidad de construir viviendas en dicho suelo— dan como resultado una previsión de 7 millones de viviendas potenciales para el conjunto de España", apunta sobre este aspecto.

Además, detalla que en las seis grandes áreas urbanas, en las que residen un 36% de los hogares, las viviendas que podrían edificarse y que aún se encuentran no ejecutadas se situaría en torno a 1,1 millones (16% del total). Sin embargo, matiza que la materialización de esta producción de viviendas se encuentra sujeta a largos y complejos procesos regulatorios de transformación y ejecución urbanística, y está condicionada por la capacidad del sector de la construcción y la promoción para aumentar la inversión residencial.

"La construcción de nuevas viviendas requiere suelo urbanizable para la edificación y su ejecución depende de la normativa y la gestión urbanística, que es heterogénea a nivel local", señala. En el caso de las grandes ciudades españolas, reconoce que disponen de significativas reservas de suelo urbanizable, "si bien este suelo requiere de complejos procesos urbanísticos para su edificación". Según el informe, en el conjunto de España, de acuerdo con el Sistema de Información Urbana (SIU) de 2025, del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, existe planificación urbanística para la construcción de viviendas en suelo urbanizable equivalente al 53% del tamaño de la ciudad construida promedio.

El supervisor subraya el impacto de la heterogeneidad territorial a la hora de establecer la disponibilidad de suelo que puede destinarse a la edificación, en los tiempos esperados para los desarrollos del suelo urbanizable y en las viviendas potenciales que podrían ejecutarse en dicho suelo de acuerdo con los planes urbanísticos. "Por ejemplo, en el área urbana de Barcelona, de acuerdo con el SIU, estas viviendas sumarían alrededor de 120.000 (5,9% de sus actuales hogares residentes), frente a 550.000 viviendas en Madrid (19% de sus hogares) o 163.000 viviendas en Sevilla (27% de sus hogares)".

Recomendaciones

Con estos datos, el Banco de España señala la necesidad de actuar, fundamentalmente en el lado de la oferta, para abordar los problemas de accesibilidad de una parte de la población, especialmente de los jóvenes y de los hogares con rentas más bajas.

Tal y como ha explicado David López Salido, la oferta de vivienda nueva en España colapsó a partir de 2008 y hay varios factores que dificultan su recuperación. De un lado, los problemas de planificación y gestión urbanística de las administraciones públicas a nivel local, que dificultan la coordinación, las conexiones y limita los nuevos desarrollos de suelo y las nuevas promociones; el colapso del sector de la construcción en la última crisis, que no se ha recuperado y sigue en niveles de productividad y mano de obra inferiores a los de 1999 y la falta de un parque público de vivienda que permita dar respuesta desde el sector público a la falta de producto. "El parque público de vivienda es dramáticamente diferente en España respecto al nivel internacional", ha dicho López Salido. Y basta un dato para ilustrarlo: en España, la proporción del parque de vivienda pública sobre el total de viviendas principales es un 1,5%, es decir, una de cada 65 viviendas es pública, frente a lugares como Países Bajos, donde una de cada tres viviendas es pública..

La solución al contexto actual pasa por incrementar la oferta de vivienda en el mercado por diferentes vías. Entre otras cosas, el supervisor recomienda elevar la coordinación entre administraciones con competencias de vivienda, especialmente en planificación urbanística y gestión del suelo, así como simplificar la regulación para "reducir cuellos de botella regulatorios y administrativos en la política urbanística".

Apuesta también por impulsar el parque de vivienda pública, potenciar la construcción industrializada, aumentar la rehabilitación y la movilización de vivienda vacía e invertir en transportes e infraestructuras en las áreas metropolitanas de las grandes ciudades. "La literatura económica ha señalado que un adecuado diseño de las infraestructuras y el transporte público pueden contribuir a reducir los problemas de acceso a la vivienda. En concreto, una amplia y eficaz red de transporte público de ámbito metropolitano permite incrementar el tamaño potencial de las áreas urbanas, reducir la congestión e incrementar la oferta de vivienda. Un mayor esfuerzo inversor en estas políticas de transporte podría contener los precios inmobiliarios y facilitar el acceso a la vivienda", detalla sobre este asunto.

Preocupación por la inflación

Junto a la inquietud por el problema de la vivienda en España, el Banco de España ha mostrado este jueves su preocupación por la evolución de la inflación en el país, que en los últimos meses está subiendo con más fuerza que en la Unión Europea, generando un diferencial que afectará a nuestra competitividad. Esa brecha, además, no se observa en los salarios, que en España se comportan en línea con los de la media comunitaria, lo que confirma el empobrecimiento de los trabajadores.

Para 2026, han elevado al 3,6% su previsión de inflación promedio, seis décimas más que en sus proyecciones de marzo; mientras que en 2027 la sitúan en el 2,6%, una décima más que hace tres meses. La subyacente -que no tiene en cuenta el precio de los alimentos frescos y productos energéticos por ser los más volátiles- la elevan al 3,2% para este ejercicio, medio punto más, y muy por encima del nivel del 2% que el Banco Central Europeo considera saludable.

"Como consecuencia del shock de precios energéticos, la inflación en España sube más que la de la zona euro y nos preocupa que se abre un gap y se traslada más a la subyacente, algo que pasa más en España que la UE, por la fuerte demanda de turismo y ocio. Vemos resiliencia del crecimiento del PIB y el empleo, pero tenemos una preocupación porque emergen parte de nuestros problemas asociados a diferenciales de inflación persistentes con la zona del euro que pueden afectar a nuestra competitividad a corto y medio plazo", ha advertido David López Salido, director general de Economía de la institución.

Sin embargo, llama la atención que el crecimiento salarial "se sitúa en línea con el de la zona euro", a diferencia de lo que ha ocurrido en el pasado. Del año 2000 al 2009, los salarios subieron más en España que en la UE, "en un contexto de burbuja inmobiliaria y crecimiento poco productivo", pero desde ese año la tendencia se invierte. España se adentra en una fase expansiva, de recuperación, en la que se ajusta el precio del factor trabajo para compensar la pérdida de competitividad, con lo que los sueldos evolucionan peor que en la UE. Desde 2018, no obstante, la subida converge con el promedio de la zona euro.

"El contexto de inflación dual que observamos no está asociado necesariamente a mayores presiones del factor trabajo, sino que hay otros motivos como la inercia de inflación en el sector servicios", apunta, en alusión a una subida de precios enquistada en los servicios -especialmente vinculados al turismo y el ocio- como principal responsable de la brecha de inflación.

En cuanto al crecimiento, el Banco de España sigue proyectando que el Producto Interior Bruto (PIB) repuntará un 2,3% este año y un 1,7% el próximo, en línea con lo que esperaba en marzo, aunque cree que la demanda externa contribuirá más de lo estimado entonces y la interna menos, ya que componentes como la inversión (medida con la Formación Bruta de Capital) se comportará mucho peor de lo pronosticado inicialmente.