Pueden hacer ustedes mismos el experimento. Abran cualquier portal inmobiliario y seleccionen el filtro de alquiler residencial. Como comprobarán, los resultados son demoledores: allí donde se aplican las medidas de la Ley de Vivienda, aprobada en 2023 para intervenir mercados tensionados, la oferta por habitante es hasta cinco veces inferior a la del resto de ciudades. La situación llega a tal punto en Barcelona —escaparate político y moral de la regulación—, que actualmente Idealista, el mayor portal inmobiliario del país, muestra más anuncios de alquiler en Granada o Salamanca, a pesar de que tienen alrededor de diez veces menos población.
Para el resto de la geografía ocurre un fenómeno parecido: mientras Madrid o Valencia se sitúan en torno a los 220 anuncios de alquiler de larga estancia por cada 100.000 habitantes, ciudades reguladas como la capital catalana apenas alcanzan los 44; Bilbao se queda en 47; Pamplona, en 27; Gerona, en 57; Tarragona, en 46; y San Sebastián se desploma hasta los 19. Al otro lado del mapa, las ciudades no tensionadas manejan cifras de otra magnitud: Sevilla alcanza los 149; Murcia, los 150; Málaga, los 169; Alicante, los 180; Cáceres se dispara hasta los 296, Granada, hasta los 488; y Salamanca alcanza nada menos que 614. Directamente hablamos de un mercado diferente.
Con estos números sobre la mesa, podría caerse en el error de asumir que las ciudades reguladas no han perdido oferta por el nuevo marco, sino que fueron declaradas tensionadas porque ya partían de una situación mucho peor. Esta conjetura, sin embargo, queda descartada por los datos de la serie histórica facilitados por Idealista a este diario, que apuntan justo en la dirección opuesta: desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en el segundo trimestre de 2023, el alquiler de larga duración se ha desplomado más del doble en las ciudades tensionadas que en las no tensionadas.
Algunas de las cifras son las siguientes: mientras que las principales ciudades con zonas tensionadas han experimentado una caída del 51,1% en la oferta, las no tensionadas han retrocedido un 21,4%. Dentro del primer grupo, Bilbao registra un desplome del 60%; Pamplona y San Sebastián, del 58%; Tarragona, del 53%; Lérida, del 47%, La Coruña, del 45%; y Gerona, del 44%. En el otro extremo, la mayoría de ciudades también han perdido oferta, pero con mucha menos intensidad, destacando casos como los de Málaga o Valencia, que han caído un 3% y un 8% respectivamente, mientras que Madrid lo ha hecho un 30%, en línea con la media nacional.
Pero con diferencia, la situación ha sido especialmente dramática en Barcelona, ciudad de 1,7 millones de habitantes que en este periodo ha perdido el 69% de su oferta de alquiler de larga duración. El golpe más duro llega entre el primer y el segundo trimestre de 2024, fecha que coincide con la aplicación efectiva de la regulación de precios en Cataluña y que supuso un desplome de nada menos que el 37,9% del stock de larga duración en apenas tres meses.
A día de hoy, Idealista muestra 736 casas y pisos disponibles para alquiler de larga duración en Barcelona, frente a los 7.855 de Madrid. Una cifra que además es engañosa, pues buena parte de esa oferta corresponde a viviendas de lujo, y las que se ofertan a precios de mercado suelen exigir garantías al alcance de pocos ciudadanos.
Para entender qué está ocurriendo exactamente en el mercado, existe un dato todavía más demoledor. Mientras la oferta de alquiler residencial desaparece, el alquiler de temporada se ha disparado algo más de un 300% desde 2019 en las principales ciudades reguladas, frente al 175% registrado en las que no lo están. Es decir, el temporal crece en todas partes, pero lo hace casi el doble en los mercados regulados.
Barcelona es, de nuevo, el caso que peor sale parado. Antes de la pandemia, la ciudad tenía apenas 4,8 alquileres temporales por cada 100 viviendas de alquiler residencial. Al cierre de 2025, esa proporción se había disparado hasta los 85,4. Por poner los datos en contexto, en algo más de cinco años, Barcelona ha perdido casi ocho de cada diez anuncios de alquiler de larga duración, mientras el alquiler de temporada se ha multiplicado por cuatro. A nivel estatal, el alquiler de temporada ya supone cerca del 45% de la oferta de alquiler en los mercados regulados, frente al 15% en los que no lo están.
Llegados a este punto, sí parece claro que en las zonas tensionadas se ha producido una fuga del mercado de larga duración hacia el de temporada, aunque ese trasvase no explica por sí solo el agujero. En las ciudades tensionadas, el aumento de la oferta de temporada apenas equivale a una cuarta parte del alquiler residencial perdido. Es decir, tres de cada cuatro pisos en oferta de las zonas tensionadas directamente se ha esfumado del mercado.
La pregunta, por lo tanto, es dónde han ido a parar el resto de viviendas que han desaparecido del mercado de alquiler de larga duración. Como suele suceder en estos casos, la respuesta más sencilla es la más probable: simplemente, ya están alquiladas. En un análisis publicado por Idealista el año pasado, Jesús Leal, catedrático de Sociología de la Universidad Complutense de Madrid, señalaba que el crecimiento de población en España, impulsado sobre todo por la llegada de inmigrantes, está ejerciendo una presión cada vez mayor sobre un mercado en el que hace años que no se construye lo suficiente. «Con más personas, se necesitan más casas», resumía el experto.
Según Leal, esa presión se concentra especialmente en el alquiler, ya que muchos inmigrantes «no cuentan con redes familiares o económicas» que les faciliten el acceso a una vivienda en propiedad. La consecuencia es que una parte muy importante de la nueva demanda termina compitiendo por los mismos pisos que buscan los jóvenes españoles en las grandes ciudades. El catedrático lo resumía quizá con el dato más demoledor de todos: «más de la mitad de los inquilinos en España son personas nacidas fuera del país».
En este sentido, para terminar, Leal advertía de que la falta de oferta está favoreciendo situaciones de hacinamiento, especialmente entre familias inmigrantes que no pueden acceder a una vivienda en condiciones. En ciudades como Madrid o Barcelona, donde «la demanda supera con creces la oferta disponible», el hacinamiento es la consecuencia lógica, pues los pisos se vuelven demasiado caros para alquilarlos con uno o dos salarios. «Tanto inmigrantes como jóvenes españoles compiten por los mismos espacios en un mercado cada vez más saturado», concluía el experto.
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