Los precios de la vivienda en máximos en España y la contracción de la oferta en alquiler han convertido la ayuda económica de los padres en el principal trampolín para que una generación entera pueda acceder a su primera propiedad.
Los datos así lo reflejan. Según el Consejo General del Notariado, en 2025 se formalizaron 225.000 donaciones de padres a hijos, un 13% más que en 2024. Pero ese crecimiento no pasa desapercibido para el Fisco. Este año, las entidades financieras tienen la obligación de comunicar a Hacienda todas las operaciones bancarias de titulares particulares que superen los 25.000 euros anuales, lo que convierte estas transferencias en un objetivo prioritario de la inspección fiscal.
Con este cambio, cuentas compartidas, transferencias, Bizums y préstamos entre familiares quedan bajo supervisión reforzada. Lo que podría generar problemas fiscales si no setributa de la forma adecuada.
La recomendación más clara pasa por documentar un préstamo en lugar de una donación, lo que evita la tributación inicial, advierten desde la Asociación Española de Asesores Fiscales (Aedaf).
Cuando alguien compra un piso y el origen de parte de los fondos no puede justificarse con sus ingresos declarados, la inspección cruza los datos con los movimientos bancarios y puede concluir que ha recibido una donación encubierta.
En ese caso, la operación queda sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que puede alcanzar tipos de hasta el 34% sobre la cantidad recibida en las comunidades con menor bonificación, más las sanciones por presentación fuera de plazo.
Las prácticas que más llaman la atención del Fisco son tres. La primera, y más habitual, es la cuenta corriente compartida. Aquí el parogenitor ingresa fondos que el hijo usa para la compra. Aunque no siempre constituye donación, puede encuadrarse en la obligación de alimentos cuando el hijo es dependiente, la Inspección lo considera donación encubierta en cuanto se destina a adquirir activos significativos como un inmueble.
La segunda son las transferencias o Bizums de importe elevado, cuya vigilancia se ha intensificado este año. Las de pequeña cuantía se interpretan como cumplimiento de la obligación de alimentos, pero la ley no fija un umbral claro por lo que la Inspección aplica un criterio de razonabilidad.
La tercera es el préstamo sin trazabilidad. A este respecto, la doctrina más reciente del Tribunal Supremo establece que un contrato privado de préstamo entre familiares no es prueba suficiente del origen de los fondos si no existe una conexión directa y documentada entre las cuentas del prestamista y del prestatario.
La mayoría de los asesores fiscales coincide en que formalizar la cesión como préstamo es la fórmula más sólida jurídicamente. Pero hay condiciones estrictas.
El préstamo debe elevarse a escritura pública ante notario o, como mínimo, a documento privado registrado. Debe acreditarse con extractos bancarios que prueben el movimiento real del dinero entre las cuentas.
Asimismo tiene que establecer un tipo de interés y un calendario de devolución verosímiles, aunque el Tribunal Económico, Administrativo Central ha aceptado tipos al 0% si se justifica adecuadamente— y debe presentarse la autoliquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales por el concepto de préstamo, que es de cuota cero pero obligatoria para acreditar la operación ante la Inspección.
Si la cesión se formaliza como donación, el impacto fiscal depende de dónde se resida. En Madrid, Valencia, Andalucía o Murcia, los hijos que reciben donaciones de sus padres tributan prácticamente cero. En Cataluña, Asturias o las ciudades autónomas, la factura puede ser significativa.
Cabe recordar que la donación tributa en la comunidad donde reside el receptor, no donde vive el donante. Esto significa que si los padres viven en Cataluña pero el hijo reside en Madrid, la operación tributa por las normas madrileñas, en este caso más favorables. El requisito es que esa sea la residencia habitual del hijo durante los cinco años anteriores a la donación.
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