本文作者结合多年项目经验，分享了一种实用且成本较低的选址及客流量测算方法。通过详细分析不同类型的餐饮门店（如社区店、商务区店等）的选址特点和客流量测算逻辑，文章为餐饮创业者提供了具体的操作指南。

对于大多餐饮品牌来讲，选址是极为重要的一环，店铺位置没选好，再厉害的店长和运营也很难把门店做起来。门店选址选对了，门店存活的几率至少会提升3成。

门店选址，就是选择有效客流量。支付房租，就是购买这些有效客流量。

市面上有很多的选址方法论，以及各种各样的选址工具(如美团选址)，前者过于偏理论可操作性不好，后者单次选址测算成本300元+不够亲民。

这里我分享1个自己总结归纳的方法，可以很直观的测算客流量(该方法在我前几年的项目中经过数据验证，可信度70%+)。在介绍方法之前，我们有必要先说下门店的类型。

餐饮的业态有中餐、火锅、烧烤、料理和自助餐等数十个细分类别，本文以我比较熟悉的火锅业态举例说明。

1.火锅门店的类型

火锅餐饮门店按其开设的位置可以简单分为：商场店、商圈店、街边店、社区店、景区店和商务区店，以成都市为例举例说明。

• 商场店：开在万达广场、大悦城内的门店。
• 商圈店：开在春熙路、太古里的门店。
• 街边店：开在道蜀汉路&羊犀立交路边的店。
• 社区店：开在住宅区的门店，如桐梓林店。
• 景区店：在杜甫草堂、武侯祠周边的门店。
• 商务区店：在天府三街写字楼附近的门店。

通过贝壳、链家网以及58同城的公开数据我们可以知道，门店租金最贵的(高新南区和春熙路商圈)能到500元/㎡.月，最便宜的能到30元/㎡.月(绕城高速外)。

你如果想开家火锅店，首先得明确自己的需求：想开家什么类型的火锅店。不同类型的火锅门店，其房租差异会比较明显。

同类型的门店，比如都是商圈店，其房租差异也会有明显的差异，比如同样在春熙路商圈，王府井百货附近的房租价格会比春南商场附近的高出一倍不止。

不同类型的火锅门店，其客流量测算方法也会有很大区别。

2.社区店的客流测算逻辑

前文我们给出了社区店的定义：开在住宅区域的火锅门店我们称为社区店，这类门店深入居民小区内部或周边，主要服务附近常住居民。这类门店主要是以家庭为单位的消费场景，注重性价比和便利性。客源相对稳定，易与顾客建立深厚关系形成口碑，租金成本相对较低。

弊端也很明显，客流天花板增长有限，覆盖的范围有限，主要是辐射门店周边2公里范围内的居民(半径越大影响力越弱)。

需要特别注意的是，如果遇到了很宽的主干道，例如上图所示南边的蜀都大道和西边的一环路东三段，则道路以南和以西的居民穿过马路来上图中间区域就餐的意愿会低很多(要绕路)。然后我们就可以基于目标点位，以2公里为半径，通过贝壳网的地图找房查询出该范围内所有小区的户数，然后按照每户2.5人，计算出覆盖范围内所有的居民人数，如下图所示。

每户2.5人不是我拍脑袋凭空想出来的数据，而是2020年第7次全国人口普查得出来的数据(中国居民区的家庭规模平均为每户2.5人)。

而小区也不可能是100%的入住率，这里可以分别去80%、70%和60%进行测算，分别得出该片区的总居民人数。

上述三个入住率只是一个粗略估计，实际入住率可能因小区类型（如新建小区或老小区），交通情况(地铁覆盖率)，学校和医院配套情况而略有差异。

我从美团餐饮的门店选址工具中找到了部分数据，这个选址工具是基于另外一种统计口径（使用美团系服务和产品的用户信息统计），可以简单理解为在该范围内使用美团/大众点评的用户人数。

这种口径会把每天从该范围内路过并且打开了美团系应用的用户记录并统计上，但这这么记也好像没什么毛病，毕竟从这里路过就有可能在这里就餐吃饭。

3.捕获率的测算逻辑

实际情况下，每个小区的入住率是不一样的，有些能高达90%+，有些可能只有50%，为了数据更精准，我们可以找物业打听或核实入住率数据(每个小区1包烟应该是可以的)。此处我图省事都按80%的入住率得出该区域的总入住居民人数为31648人。

根据常识，这3.16万居民不可能全部会到目标火锅店就餐，只会有X%的人当月会到店消费。

X%有个专业的叫法叫做捕获率。那么问题来了，社区火锅店的捕获率大概是多少呢？

我查阅了大量的资料，也找了好几家火锅品牌的社区门店公开数据做了测算，捕获率的大致区间值是5%-10%左右。

以上图为例，假定该火锅门店的客单价为100元/人，则该门店的营业额区间：

• 下限：31648*5%*100=158240元=15.8万
• 上限：31648*10%*100=316480元=31.6万

如果没有其他促销活动，也没有竞品门店开业的情况下，这个社区门店的月营业额区间在15.8万-31.6万之间。

题外话：如果我开的是家面馆，那么捕获率理论上会比火锅店的捕获率高很多。我可以连着3天或者一周三五顿在这家吃面，但我做不到这么高频次的在这里吃火锅。除了钱包不允许之外，肠胃也不允许。

4.商务区门店客流测算

写字楼区域的人流量统计方法和住宅区有类似的地方，也有不同的地方。假定我们计划在成都市天府三街地铁口新希望国际B座2楼商铺开家火锅店，那么怎么估算人流呢？

我们以该点为圆心，2公里为半径(附近地铁站较多，或可将半径缩短至1.5公里)，然后通过贝壳找房取出所有写字楼的名称和面积数据。

我们假设写字楼入驻率为80%，人均办公面积为10㎡(通常在8-15平方米/人之间，科技公司可能更拥挤，金融/法律/国企央企人均面积会更大）。

那么我们就可以计算出写字楼1的理论可承载的办公人数=43327*80%/10=3466人，按此方法我们即可算出该区域内17家写字楼的总办公人数。

当然，该片区内还有很多公寓和酒店，前者可以参照住宅区的测算方法，后者可以取酒店的房间数来估算客人数。

然后将三者相加，即可得出该区域内的客流人数。

当然，写字楼区域的火锅店捕获率计算逻辑与居民区完全不同，因为它高度依赖于工作日的午餐和晚餐(占比80%以上)、团队聚餐以及加班餐等场景。

这个捕获率是没有社区类门店高的，我检索到的数据大概是社区店的一半即2.5%-6%左右，有兴趣的读者可以自己来测算拟合下。

5.其他店型的客流测算

对于其它类型的门店，我提供几个思路供参考，这些思路没有数据可以拟合，也无法验证其可行性，这里仅做交流探讨。

商场店

可以通过万达广场或者大悦城或其他权威媒体发布的营业额数据或者客流数据，或者更为详细的餐饮板块数据来进行推演。

或根据其建筑面积来推算，例如下图的武侯区大悦城建筑面积40万平米，按照人均8㎡的使用面积，单日约能承载5万人左右。

而根据下图年2300万的客流量，平均到每天约为6.3万的客流量。当然我们也可以根据其车位数量来估算，以大悦城4000个车位计算，按照平均每车3人，每天营业12小时，每个家庭逛4小时，每日约有4000*3*3=3.6万人（还有其它方式到店的）。

景区店&商圈店

景区可以根据官方公布的单日接待上限来估算，也可以结合景区公布的游客人数和门票收入来预估客流，当然景区周边也会有部分住宅区，住宅区的人数按照前文所述方法估算即可。

商圈店我们可以取该商圈附近几个地铁站的出站人数来进行估算，这个数据我们可以从成都地铁官网上获取到。

当然，最最靠谱的方法还是人工手动数人头计算客流，但这种方式有点费人。

以上，希望本文能对您有所帮助。