中东战争的经济冲击正在向全球房地产市场渗透。欧洲和北美的按揭贷款利率在短短数周内大幅攀升，令购房者和再融资借款人承压加剧，房市交易活动面临降温风险。

此轮利率上行并非由央行加息驱动，而是源于中东冲突推高油价、进而抬升政府借贷成本，促使按揭贷款机构提前押注官方利率终将上调以遏制通胀。在美国，30年期按揭贷款利率已升至6.36%，超过2025年9月美联储启动降息周期前的水平；英国两年期固定利率按揭的平均报价利率从2月底的3.97%跳升至4月的5.1%，涨幅最为剧烈；德国10年期按揭贷款利率亦上升约0.3个百分点至3.6%左右。

投资者和经济学家警告，若霍尔木兹海峡的封锁局面持续，按揭利率将进一步走高，最终迫使各国央行加息，对潜在购房者形成更大压力。牛津大学经济学家John Muellbauer表示，冲突升级"将把我们推入严重的滞胀"。

央行按兵不动，市场率先定价

此轮按揭利率上行的逻辑起点，并非央行政策转向，而是市场的前瞻性定价。

中东冲突于今年2月底爆发，随后对霍尔木兹海峡的封锁导致油价急剧攀升。霍尔木兹海峡此前承载全球约五分之一的石油运输量。油价上涨加剧了通胀预期，推高了各国政府债券收益率，而按揭贷款利率通常与政府借贷成本高度挂钩。

按揭贷款机构在央行尚未行动之前，已将这一预期纳入定价。分析人士认为，一旦通胀压力持续，美联储、欧洲央行及英国央行将不得不重启加息，届时按揭利率将面临新一轮上行压力。

美国：供需双重压力叠加

在美国，此轮利率上行发生在房市本已脆弱的背景之下。

30年期按揭贷款利率升至6.36%，已超过美联储去年9月启动三次共75个基点降息周期前的水平，此前降息所带来的宽松效果几乎被完全抵消。

Evercore ISI经济学家Matt Aks指出，美国住房市场在金融危机前存在过度建设，此后经历了长达十年的建设不足，供给缺口由来已久，近期又叠加高利率环境，市场承压明显。

特朗普政府曾试图通过政府支持企业房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）购买自身抵押贷款支持债券来压低按揭利率，但这一举措的效果已被战争冲击所抵消。"其影响很快就被其他因素淹没了，"Aks表示。

Capital Economics北美经济学家Bradley Saunders认为，在按揭利率持续高于6%的情况下，美国房市将难以积聚任何上行动能。美国房产经纪公司Compass的经纪人Brian Lewis则表示，许多潜在买家正在接受一个现实——按揭利率不会在他们有生之年回到新冠疫情期间2%的水平。

英国涨幅最剧，买家购买力受损

英国是此轮按揭利率上行中受冲击最为明显的市场。

数据显示，贷款价值比为75%的两年期固定利率按揭平均报价利率，已从2月底的3.97%升至4月的5.1%，短短数周内上涨逾110个基点。莱坊金融（Knight Frank Finance）合伙人Hina Bhudia将此形容为对购房者"购买力的真实打击"。

她警告称，随着按揭利率上行效应逐步传导，房产交易活动将不可避免地放缓，房价也将承压。"最终影响有多大，很大程度上取决于冲突持续多久。"

德国：利率上行推高持有成本

在欧元区最大经济体德国，10年期按揭贷款利率已上升约0.3个百分点至约3.6%。

据零售按揭经纪商Dr Klein的数据，这一变化意味着一笔35万欧元的新增贷款，每年利息支出将增加约1000欧元，达到约1.3万欧元。

Dr Klein高管Florian Pfaffinger表示，利率"在短短数周内急剧上升"，市场情绪已明显"动荡不安"。他还指出，部分购房者正在抢在利率进一步上行之前加速完成按揭签约。

滞胀风险上升，房市承压

市场对后市的担忧集中于两个层面：霍尔木兹海峡局势能否缓和，以及央行是否最终被迫加息。

投资者和经济学家普遍认为，若海峡封锁持续，油价将维持高位，通胀压力将迫使各国央行收紧货币政策，按揭利率届时将面临新一轮上行。

牛津大学经济学家John Muellbauer警告，特朗普与伊朗领导层之间"误判的风险正在上升"，若冲突升级，"将把我们推入严重的滞胀"。

Knight Frank的Bhudia总结称，利率持续高企最终将导致购房人数减少，交易活动放缓和房价承压将是必然结果。当前市场的核心变量，已从央行政策转向地缘政治走向。

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