按照房价的正常年化涨幅，5%～8%，如果你能找到年化收益超过8%的产品，什么时候买房都不晚，不存在“我以更高的价格买入了曾经没有买的房”，而是“在赚取超额收益的同时，以同样的价格买入了曾经的房”。简单来看，只要你所在的区域，五年内的房价增幅没有超过50%，没有从8万变成12万，城市没有放开限购和首付比例，单纯以投资为目的购买房产前都应该好好算下回报率。

找到好标的、长期持有；努力增加工资收入、克制欲望，持续投入。40岁之后，普通人也能迎来财富的收获期。

时间回到2016年，南京。

某小区开盘，单价4.5W，A、B、C、D以不同的支付方式分别购买了面积140平，总价630万的一套房子。其中，A首付3成189万，贷款441万，月还款2.3万；B首付5成315万，贷款315万，月还款1.6万；C首付8成504万，贷款126万，月供6600元；D全款630万。

2021年，链家上二手房最高挂牌价6.5万，ABCD房子升值到910万，5年涨幅44.5%，房价年化增长7.6%，假设他们都以960万总价卖出，实际赚钱如下：

可以看出，五年时间，房价由4.5万上涨到6.5万，因杠杆率的不同，给投资者带来了44%-54%的收益率。但看这个数字，还是可以的。

但是，如果ABCD这四个投资者，在这五年的时间里，将所有的本金都买入年化8%的收益产品（对于本金超过100W的投资者，这五年里8%完全可以轻松买到正规信托产品），5年后的情况又是什么样呢？

我们把这两张表的净赚、收益率和年化收益率单独拿出来对比下：

可以看出，只有首付在5成极以下的投资者，是赚钱的。而A和B多赚的钱，实际上是杠杆的钱，并不是房产投资增值的钱。

该小区位于比较热门的投资区域，虽新房限价，但二手房价格并未有政策控制，我认为，这个价格是符合当前市场的实际需求的。2015～2019年，南京市GDP的复合增长率为6.99%，该小区房价复合增长率7.63%，也符合政府房价调控的宏观目标（略高于GDP增长率）。事实上，在2016年开盘的系列红盘中，仅有河西南若干楼盘，由于学区等落实，从3.5万涨到到了6.3万(最高挂牌价)左右，剩下的，并没有出现多少超过8%的年化房价增长。所以，有一定的理由相信，在未来五年，正常情况下（无出现学区、无市场房价大放水），类似这样的小区房价能保持这个价格增速，而开盘超过了10年后，房价的增速必然会放缓甚至下降。

而在目前的南京市房价宏观调控政策下，地段好点的区域，新房8成首付妥妥的。在考虑各种税费、物业费等交易摩擦成本，如果以纯投资的角度分析，现在在南京购买新房，不考虑学区、不考虑丈母娘，不考虑身份象征、不考虑居住生活质量，单纯以投资增值的角度分析，真的划算吗？

按照房价的正常年化涨幅，5%～8%，如果你能找到年化收益超过8%的产品，什么时候买房都不晚，不存在“我以更高的价格买入了曾经没有买的房”，而是“在赚取超额收益的同时，以同样的价格买入了曾经的房”。简单来看，只要你所在的区域，五年内的房价增幅没有超过50%，没有从8万变成12万，没有放开限购和首付比例，单纯投资房产前都应该好好算下回报率。

前文举例的购买产品投资收益，框定的投资回报率是8%。我们换一些产品看看，截止20210428，沪深300指数基金510300的收盘价是5.127元较20160428日的收盘价2.931元，上涨75%，年化收益11.8%；如果买的是坤坤箫楠和睿远呢？当然，如果这五年你投资的是中证500之类的，也只能呵呵了。所以，标的是非常重要的。

同样，前面的例子强调了一个重点前提，假设你买了产品，除了原始本金外，需要孜孜不倦的将本计划用于还贷的钱也不断投入购买，否则不可能取得超额的收益。这点是很难的，因为（1）追涨杀跌是人本性，数据显示在下两个月的跌通道中关闭定投的客户就能超过了一半；（2）在年轻的时候，我们需要克制欲望，节省花销再投资。而在这个消费时代，各种买买买的广告软文攀比无处不在，各种青年富豪层出不穷，无处不在刺激着我们关注消费和所谓生活品质。可是在我所看到的高资产客户年龄分布中，基本上都是在超过45岁以上的人群中的，绝大多数人都是慢慢变富的；（3）要做好资产配置的意识培养，活期+现金类产品也许是超过80%的国人资产配置，这种配置，想产生超额收益是不容易的；

找到好标的、长期持有；努力增加工资收入、克制欲望，持续投入。40岁之后，普通人也能迎来财富的收获期。