之前咱们这租金收益如此之低，房产投资回报率还那么高，纯粹是靠炒房的投机风气，如果回归理性考虑，核心还是租金收益为主，资本增值为辅。

投资要考虑收益，以十年期国债作为无风险利率 1.85%为“基底”，叠加其他成本，才是真实合理的投资收益。

在当前这个时段，几乎没有房产税的成本，那就主要剩下折旧和流动性风险，这些都要考虑进去作为投资的成本，折旧和流动性风险加一起，溢价 2%感觉不为过，那 1.85+2=3.85%。

也就是至少这套房子抛开室内维护、空置后的租金净收益率为 3.85%，才有投资价值，否则约等于承担了风险，但没有获得收益。

如果考虑贷款 85%买房，等于上杠杆，投资的性质就发生了变化，此时还要考虑到杠杆成本。简单来说，就是租金扣除必要开支后，必须能覆盖当前 3.5%的贷款利息。

按照加权平均资本成本（ WACC ）计算，此时的资金由 15%的自有资金和 85%的银行贷款组成。要达到预期的投资价值，这套房产的“盈亏平衡租售比”应该如下计算：

1. 自有资金成本：3.85%*15% = 0.5775%（目标回报）
2. 贷款利息成本：3.5%*85% = 2.975%（房贷利息）

两者相加等于 3.5525%，约 3.56%。也就是说，只有当租售比至少达到 3.56%时，你才能负担得起银行利息的同时，让 15%自有资金拿到应有的风险回报。如果租售比低于这个值，你实际上是在给银行打工而已。

如果这里你无法理解，我举个例子来说明，假设你首付 15%购买了一套 100 万的房子，租售比为 3.5525%：

• 总租金收入：3.5525 万
• 你付给银行的利息：85*3.5% = 2.975 万
• 剩下的利润：3.5525-2.975 = 0.5775 万
• 你投入的本金：15 万
• 你的实际收益率：0.5775/15*100 = 3.85%

通过这个例子，你应该能理解如果贷款买房时，为何是约 3.56%这个租售比了。

租金低于上述两个收益率还去投资房产的话，我觉得就属于是去博未来有大幅的资本增值了，稍微有些危险。

租售比的提升，有可能是租金的提升，也有可能是房价的下跌。

为什么不买债券？

也许有人会认为 3.85%的收益，还不如买债券，长期年化还有 4%左右，波动比房产小，流动性又好。 但房产自身也可能因为土地需缺性、经济增长、政策支撑等因素升值，假设未来每年房产自身还有 2%的升值空间，那最终的收益是 3.85+2=5.85%。

此时房产就是一个介于债券和股票之间的投资品，它的收益高于债券低于股票，波动同样高于债券低于股票。

总结

所以，一套房子只有租售比达到了 3.85%，我觉得才是可以考虑投资的，且是全款的情况，如果贷款，则要再计算一下贷款成本。

之所以是“可以考虑”，是因为目前房价还处于下行期，即使出现了租售比达标的房产，买入后如果房价本身持续下跌，需要经过很多年才能回正或者上涨，那你的本金其实也变相的锁死在里面了。